분양권 전매를 계획 중이신가요? 2025년 현재 시행되고 있는 최신 세법과 전매제한 완화 정책을 완벽 정리했습니다. 전매제한 기간부터 고액의 양도소득세, 1세대 1주택 특례까지 한 번에 확인하세요.
분양권 전매제한 현황 (2023년 4월 7일 완화 시행)
지역별 전매제한 기간
주택법 시행령 개정으로 기존 최대 10년이던 전매제한 기간이 대폭 단축되었습니다.
| 구분 | 수도권 | 비수도권 | 기존 제한 |
| 공공택지·규제지역 | 3년 | 1년 | 최대 10년 |
| 과밀억제권역 | 1년 | - | 5~8년 |
| 광역시 도시지역 | 6개월 | 6개월 | 2~4년 |
| 기타지역 | 6개월 | 제한 없음 | 1~2년 |
중요 전매제한 기간은 분양 당시 규정을 기준으로 적용되며, 입주자로 선정된 날부터 산정됩니다.
전매제한 예외 상황
주택법 시행령 제73조 제4항에 따라 사업주체 동의를 받으면 제한 기간 중에도 전매가 가능합니다.
- 생업상 사정 근무지 변경으로 다른 광역시, 시, 군으로 전 세대원 이전
- 질병 치료 중대한 질병으로 인한 치료 필요
- 취학 자녀 진학으로 인한 전 세대원 이전
- 결혼 혼인으로 인한 세대 분리
- 상속 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원 이전
2025년 분양권 양도소득세 완전 분석
현행 세율 (2021년 6월 1일 이후 적용)
분양권은 보유기간과 무관하게 중과세율이 적용되며, 일반 부동산처럼 장기보유 특례가 없습니다.
| 보유기간 | 세율 | 특징 |
| 1년 미만 | 70% | 단기 투기 억제를 위한 최고세율 |
| 1년 이상 | 60% | 장기보유 특례 적용 안됨 |
| 2년 이상 | 60% | 기본세율(6~45%) 적용 불가 |
양도소득세 계산법
양도차익에 대해서만 과세되며, 분양가는 취득가액으로 공제됩니다.
계산식
양도차익 = 양도가액 - 분양가(취득가액) - 필요경비
공제 가능한 필요경비
- 인지세 분양계약서 및 전매계약서 인지세
- 중개수수료 부동산 중개업소에 지급한 수수료
- 법무사 수수료 계약서 작성 등 법무 관련 비용
- 등기비용 등기 관련 제반 비용
실제 사례
- 분양가 5억원, 전매가 7억원 → 프리미엄 2억원
- 필요경비 1,000만원 → 양도차익 1억 9,000만원
- 양도소득세 60% → 약 1억 1,400만원 (지방세 포함)
- 실제 수익 약 7,600만원
1세대 1주택 비과세 특례 활용법
일시적 2주택 특례 조건
소득세법 시행령 제156조의3에 따라 다음 조건을 만족하면 비과세가 가능합니다.
- 기존 주택 보유 1년 이상 보유한 주택 소유
- 분양권 취득 기존 주택 취득 1년 후 분양권 취득
- 처분 기한 분양권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도
- 거주 요건 신규주택 완공일부터 3년 이내 전입하여 1년 이상 거주
| 구분 | 조건 | 기한 | 비고 |
| 기존주택 보유 | 1년 이상 | 분양권 취득 전 | 필수 요건 |
| 기존주택 양도 | 처분 의무 | 3년 이내 | 기한 내 미처분 시 과세 |
| 신규주택 거주 | 전입 필수 | 완공 후 3년 내 | 1년 이상 거주 |
2025년 세법 개정사항
1세대 1주택 혼인 특례 확대로 혼인으로 인한 세대 합가 시에도 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
분양권 전매 세금 종합 정리
매도자 부담 세금
| 세금 종류 | 세율/금액 | 과세기준 | 납부시기 |
| 양도소득세 | 60~70% | 양도차익 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 양도소득세액 | 양도소득세와 동시 |
| 인지세 | 15만원 (10억 초과) | 계약서 작성 | 계약 체결 시 |
매수자 부담 세금
| 세금 종류 | 세율 | 과세기준 | 특징 |
| 취득세 | 1~12% | 프리미엄 | 조정대상지역 여부에 따라 차등 |
| 지방교육세 | 취득세의 20% | 취득세액 | 취득세와 함께 납부 |
| 농특세 | 취득세의 20% | 취득세액 | 농어촌특별세 |
실거주 의무와 전매제한 구분
실거주 의무 대상
분양가상한제 적용 주택에는 전매제한과 별도로 실거주 의무가 부과됩니다.
- 적용 대상 2021년 2월 이후 분양가상한제 적용 단지
- 의무 기간 입주 후 2~5년 (지역별 차등)
- 전매 관계 전매제한이 해제되어도 실거주 의무는 별도 적용
현재 실거주 의무 현황
서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구만 실거주 의무가 유지되고 있으며, 나머지 지역은 규제 해제로 실거주 의무가 없습니다.
전매 신고 절차 및 주의사항
필수 신고 서류
- 전매신고서 사업주체(시행사)에 제출
- 분양계약서 사본 원본 분양계약서
- 전매계약서 매매 당사자 간 체결한 계약서
- 신분증 사본 매도자, 매수자 신분증
- 인감증명서 계약 당사자 인감증명서
불법 전매 시 제재사항
주택법 제101조에 따라 강력한 처벌이 적용됩니다.
| 위반 유형 | 처벌 내용 | 청약 제한 | 추가 조치 |
| 불법 전매 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 | - | 분양계약 취소 |
| 공급질서 교란 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 | 10년간 청약 제한 | 전매계약도 무효 |
전매 전 체크리스트
매도 전 필수 확인사항
- 전매제한 기간 입주자 선정일부터 해당 기간 경과 여부
- 실거주 의무 분양가상한제 적용 여부 및 의무 기간
- 사업주체 동의 전매 승인 여부 사전 확인
- 세금 시뮬레이션 양도소득세 및 지방세 계산
- 시세 조사 현재 시세 대비 수익성 분석
매수 전 필수 확인사항
- 분양계약서 검토 원본 분양계약 내용 확인
- 중도금 납부 현황 기납부 중도금 및 향후 납부 일정
- 대출 승계 중도금 대출 승계 가능 여부
- 입주 일정 예정된 입주 시기 및 지연 가능성
- 취득세 계산 프리미엄에 대한 취득세 부담액
2025년 분양권 전매 투자 전략
세후 수익률 중심 접근
60~70%의 고세율을 고려하여 투자 판단을 해야 합니다.
- 손익분기점 분석 세금 부담을 고려한 실질 수익 계산
- 보유기간 최적화 1년 이상 보유로 세율 10% 절약
- 1세대 1주택 특례 활용 조건 충족 시 전액 비과세
- 지역 선택 전매제한이 짧은 지역 우선 고려
리스크 관리 방안
- 다운계약 절대 금지 적발 시 형사처벌 및 계약 무효
- 증빙 자료 보관 모든 거래 관련 서류 철저 보관
- 전문가 상담 세무사를 통한 사전 세무 상담
- 시장 상황 모니터링 입주 시점까지 시세 변동 추이 관찰
분양권 전매는 높은 수익 가능성과 함께 고액의 세금 부담이 따르는 투자입니다. 2025년 현재 시행되고 있는 정확한 법령과 세법을 바탕으로 신중한 투자 결정을 내리시기 바랍니다.
