청약 당첨의 핵심은 바로 가점 관리입니다. 특히 부양가족수는 최대 35점으로 가장 비중이 큰 항목인데, 많은 분들이 부양가족 인정 범위를 잘못 알고 계시거나 실수하여 부적격 당첨되는 사례가 급증하고 있습니다. 2025년 현재 시행되고 있는 정확한 기준으로 완벽 정리했습니다.
청약 가점제 기본 구조 (2025년 기준)
총 84점 만점 구성
주택공급에 관한 규칙에 따라 3개 항목으로 가점이 산정됩니다.
| 항목 | 최대 점수 | 산정 기준 | 비중 |
| 무주택기간 | 32점 | 만30세부터, 1년마다 2점 | 38.1% |
| 부양가족수 | 35점 | 기본 5점, 1명당 5점 추가 | 41.7% |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 1년마다 1점 | 20.2% |
가점제 적용 대상
- 투기과열지구 및 조정대상지역 전용 85㎡ 이하 민영주택 100% 가점제
- 85㎡ 초과 민영주택 50% 가점제, 50% 추첨제
- 수도권 인기 지역 당첨 커트라인 통상 60-70점
부양가족 인정 범위 완벽 분석
부양가족의 정의
입주자모집공고일 현재 청약신청자와 동일한 주민등록등본에 등재된 세대원 중 배우자, 직계존속, 직계비속을 말합니다.
부양가족 점수 체계
| 부양가족수 | 점수 | 일반적인 세대구성 | 비고 |
| 0명 | 5점 | 1인 가구 | 기본점수 |
| 1명 | 10점 | 신혼부부 | 배우자 |
| 2명 | 15점 | 3인 가족 | 배우자+자녀1명 |
| 3명 | 20점 | 4인 가족 | "4인가족 만점" 69점 |
| 4명 | 25점 | 5인 가족 | 부모님 포함 |
| 5명 | 30점 | 6인 가족 | 3세대 |
| 6명 이상 | 35점 | 대가족 | 최고점수 |
부양가족 유형별 인정 조건
1. 배우자
항상 부양가족으로 인정되는 유일한 대상입니다.
- 동일 등본 거주 일반적인 경우
- 주민등록 분리 분리되어 있어도 배우자는 무조건 인정
- 배우자 세대원 분리된 배우자와 동일 세대 구성원도 부양가족 포함
2. 직계존속 (부모, 조부모, 외조부모 등)
가장 까다로운 조건을 가진 부양가족입니다.
필수 조건 (모두 충족해야 함)
- 청약자가 세대주 본인이 세대주여야 함
- 3년 이상 계속 부양 입주자모집공고일 기준으로 3년 이상 동일 등본 거주
- 무주택자 부모님이 주택을 소유하지 않아야 함
- 배우자의 직계존속 포함 시부모, 장인장모도 동일 조건 적용
부양가족으로 인정되지 않는 경우
| 상황 | 이유 |
| 부모님이 주택 소유 | 2018년 12월 개정 이후 유주택 직계존속 제외 |
| 부양기간 3년 미만 | 연속 3년 이상 부양 필요 |
| 청약자가 세대주 아님 | 어머니가 세대주인 경우 등 |
| 해외 장기 체류 | 최근 3년 내 90일 초과 해외 거주 |
3. 직계비속 (자녀, 손자녀 등)
미혼인 자녀만 부양가족으로 인정됩니다.
연령별 인정 조건
- 만 30세 미만 미혼이면 즉시 인정
- 만 30세 이상 미혼이면서 최근 1년 이상 동일 등본에 계속 등재
- 기혼 자녀 나이 상관없이 부양가족 불인정
- 이혼한 자녀 혼인 이력이 있으므로 부양가족 불인정
손자녀 특별 규정
손자녀는 원칙적으로 부양가족 불인정이지만, 예외가 있습니다.
- 부모 모두 사망 손자녀의 부모가 모두 사망한 경우에만 인정
- 미혼 조건 손자녀도 미혼이어야 함
- 연령 조건 만 30세 이상 시 1년 이상 동일 등본 거주
부양가족 인정되지 않는 대상
세대원이지만 부양가족 아닌 경우
주의 동일한 주민등록등본에 있어도 부양가족이 아닌 경우가 많습니다.
| 대상 | 세대원 여부 | 부양가족 여부 | 이유 |
| 사위 | O | X | 직계비속이 아님 |
| 며느리 | O | X | 직계비속이 아님 |
| 기혼 자녀 | O | X | 미혼이 아님 |
| 이혼한 자녀 | O | X | 혼인 이력 존재 |
| 형제자매 | X | X | 세대원도 아님 |
| 동거인 | X | X | 세대원도 아님 |
해외 거주자 제외 규정
해외 체류 기간에 따라 부양가족에서 제외됩니다.
- 만 30세 미만 현재 계속하여 90일 초과 해외 체류 중
- 만 30세 이상 최근 1년 이내 계속하여 90일 초과 해외 체류
- 직계존속 최근 3년 이내 계속하여 90일 초과 해외 체류
무주택기간 가점 (최대 32점)
무주택기간 산정 기준
만 30세부터 계산하며, 청약신청자와 배우자를 기준으로 합니다.
| 무주택기간 | 점수 | 무주택기간 | 점수 |
| 1년 미만 | 2점 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 | 15년 이상 | 32점 |
무주택기간 특별 규정
- 만 30세 미만 미혼자 무주택기간 0점
- 결혼한 경우 혼인신고일부터 계산
- 주택 소유 시 무주택기간 초기화
- 분양권 소유 2018년 12월 이후 분양권도 주택으로 간주
청약통장 가입기간 가점 (최대 17점)
가입기간별 점수
| 가입기간 | 점수 | 가입기간 | 점수 |
| 6개월 미만 | 1점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 10점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 11점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 12점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 13점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 14점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 15점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 | 15년 이상 ~ 16년 미만 | 16점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8점 | 16년 이상 ~ 17년 미만 | 17점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9점 | 17년 이상 | 17점 |
2025년 개정사항
미성년자 가입기간 제한이 강화되었습니다.
- 2023년 12월 31일 이전 미성년자 가입기간 최대 2년 인정
- 2024년 1월 1일 이후 미성년자 가입기간과 합산하여 최대 5년
- 배우자 통장 합산 배우자 가입기간의 50%, 최대 3점 추가
실제 사례로 보는 가점 계산
사례 1 4인 가족 (일반적인 경우)
- 청약자 40세 남성, 무주택기간 12년
- 가족구성 배우자, 자녀 2명(미혼)
- 청약통장 15년 가입
- 총점 계산 무주택기간 24점 + 부양가족 20점 + 통장가입 15점 = 59점
사례 2 부모님과 동거 (고득점 사례)
- 청약자 35세 남성, 무주택기간 8년, 세대주
- 가족구성 배우자, 자녀 1명, 부모님 2명(무주택, 4년 부양)
- 청약통장 10년 가입
- 총점 계산 무주택기간 18점 + 부양가족 30점 + 통장가입 10점 = 58점
사례 3 실수로 부적격된 경우
- 상황 아들과 며느리가 동일 등본에 거주
- 실수 며느리를 부양가족으로 신고
- 결과 며느리는 직계비속이 아니므로 부양가족 불인정 → 부적격
가점 향상 전략
단기 전략 (1-2년 내)
- 부모님 세대 합가 3년 이상 부양 조건 충족 계획
- 세대주 변경 부모님 부양을 위해 세대주로 변경
- 주택 매도 무주택기간 연장을 위한 전략적 매도
- 청약통장 유지 절대 해지하지 말고 꾸준히 관리
장기 전략 (3-5년 내)
- 무주택기간 관리 부동산 매매 시 신중한 판단
- 부양가족 수 최적화 자녀 출산, 부모님 모시기 등
- 배우자 통장 배우자도 청약통장 가입하여 추가 3점 확보
- 지역 선택 경쟁률 낮은 지역이나 추첨제 주택 고려
부적격 방지를 위한 체크리스트
청약 신청 전 필수 확인사항
- 주민등록등본 확인 최신 등본으로 세대원 정확히 파악
- 부양기간 계산 직계존속 3년 이상 부양 여부
- 주택소유 현황 부모님 포함 전 세대원 주택소유 여부
- 해외 거주 기록 90일 초과 해외 체류 이력 확인
- 혼인 상태 자녀들의 혼인 여부 정확히 확인
전문가 상담 권장 케이스
- 복잡한 가족 관계 재혼, 입양 등이 있는 경우
- 주택소유 이력 과거 주택 소유 경험이 있는 경우
- 분양권 보유 현재 분양권을 보유하고 있는 경우
- 해외 거주 경험 장기간 해외 거주한 가족이 있는 경우
청약 가점 계산은 복잡하고 실수하기 쉬운 영역입니다. 특히 부양가족수 산정에서 많은 착오가 발생하고 있으며, 이로 인한 부적격 당첨은 소중한 청약 기회를 잃는 결과를 초래합니다. 청약 신청 전 반드시 금융결제원 고객센터(1577-5500)에 문의하여 본인의 가점을 정확히 확인하시기 바랍니다.
