2023년부터 한시적으로 적용됐던 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 자로 완전히 종료됐습니다. 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 최대 30%포인트가 추가된 중과세율을 적용받습니다. 지금 집을 팔아야 한다면 이 글에서 매도 시점과 전략을 먼저 확인하세요.
중과 유예 종료 — 5월 10일부터 무엇이 달라졌나
다주택자 중과세는 2023년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예됐습니다. 이 기간에는 다주택자도 조정대상지역 주택을 기본세율(6~45%)로 양도할 수 있었습니다. 그러나 2026년 5월 10일부터 중과세율이 원래대로 부활했습니다.
유예 기간 (2023.5.10 ~ 2026.5.9): 기본세율 적용
중과 재개 (2026.5.10~): 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p 추가 중과
중과 시 장기보유특별공제 전혀 적용 안 됨
| 구분 | 유예 기간 (2026.5.9까지) | 중과 재개 (2026.5.10~) |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 6~45% | 기본세율 +20%p (최고 65%) |
| 3주택자 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율 +30%p (최고 75%) |
| 지방소득세 포함 | 최고 49.5% | 3주택 이상 최고 82.5% |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 중과 시 전혀 적용 불가 |
중과세율 완전 정리 — 2주택 vs 3주택 이상 비교
중과는 양도소득세 기본세율에 추가세율을 더하는 방식입니다. 과세표준 5억원 초과(세율 42%) 구간에 중과세율이 적용되는 경우의 실질 세부담을 확인해 보세요.
| 주택 수 | 중과 추가세율 | 최고 세율 (소득세) | 지방세 포함 최고세율 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | 최고 65% | 71.5% |
| 3주택자 이상 | +30%p | 최고 75% | 82.5% |
조정대상지역 3주택자 / 양도차익 3억원 / 보유 10년 가정
→ 유예 기간 내 매도 시: 기본세율 40% 적용 + 장특공 20% 적용 → 과세표준 ≈ 2억4,000만원 → 세금 약 7,600만원
→ 5.10 이후 중과 매도 시: 세율 70%(40%+30%p), 장특공 0% → 과세표준 3억원 → 세금 약 2억1,000만원
차이: 약 1억3,400만원 (지방세 포함 시 더 큼)
2026년 조정대상지역 현황 — 어느 지역이 해당되나
중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 2026년 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다.
| 광역시·도 | 조정대상지역 |
|---|---|
| 서울특별시 | 25개 자치구 전체 (강남·강북·서초·송파·마포·용산 등 전 자치구) |
| 경기도 | 과천시 / 광명시 / 성남시(분당구·수정구·중원구) / 수원시(영통구·장안구·팔달구) / 안양시(동안구) / 용인시(수지구·기흥구) / 의왕시 / 하남시 |
지역이 조정대상지역인지 아닌지는 실제 양도(잔금청산)일 기준으로 판단합니다. 계약 시점에 규제지역이었더라도 잔금일 이전에 해제되면 중과가 적용되지 않습니다. 반대로 계약 후 신규 지정되면 중과가 적용될 수 있습니다.
5월 9일 이전 계약자 보완 조치 — 나는 해당되나
중과가 갑작스럽게 재개되면서 이미 계약을 체결한 다주택자가 피해를 볼 수 있습니다. 이를 위해 정부는 다음과 같은 경과 조치(보완 조치)를 마련했습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 계약 시점 | 2026년 5월 9일 이전에 매매 계약 체결 + 계약금 납부 완료 |
| 기존 조정대상지역 | 계약일로부터 4개월 이내 잔금 완료 시 기본세율 적용 (중과 면제) |
| 신규 조정대상지역 | 지역 신규 지정일로부터 6개월 이내 잔금 완료 시 중과 면제 |
☐ 2026년 5월 9일 이전에 계약서 작성 완료했는가?
☐ 계약금을 2026년 5월 9일 이전에 납부했는가?
☐ 기존 조정대상지역이면 계약일로부터 4개월 내 잔금 가능한가?
3가지 모두 충족하면 기본세율로 신고할 수 있습니다. 해당 여부는 반드시 세무사에게 확인하세요.
조정+비조정 혼합 2주택 — 어느 집을 먼저 팔아야 하나
조정대상지역 주택과 비조정대상지역 주택을 각 1채씩 보유한 경우, 매도 순서에 따라 세금이 크게 달라집니다.
| 매도 순서 | 세금 처리 | 유리 여부 |
|---|---|---|
| 비조정 주택을 먼저 매도 | 기본세율 적용 (중과 없음) | ✅ 유리 — 세율 낮음 |
| 조정 주택을 먼저 매도 | 중과세율 적용 (+20%p 이상) | ❌ 불리 — 세율 높음 |
| 비조정 주택을 나중에 매도 | 1주택으로 남아 1주택 비과세 가능 | ✅ 최대 절세 |
① 비조정대상지역 주택을 먼저 매도 → 기본세율 적용
② 이후 1주택 상태에서 조정대상지역 주택 보유 → 2년 이상 실거주 채운 뒤 1주택 비과세(12억 한도)로 매도
단, 이 전략은 거주 기간, 취득가액, 양도차익 규모에 따라 달라질 수 있으므로 세무사와 시뮬레이션이 필수입니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 상속받은 주택은 주택 수에 포함됩니다. 단, 상속 2주택 특례로 일반 주택(기존 보유)을 먼저 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q. 임대사업자 등록 주택도 중과되나요?
A. 적법하게 등록된 장기임대주택(10년 이상 의무임대 등 요건 충족)은 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 요건이 복잡하므로 세무사 확인이 필요합니다.
Q. 지방 소재 주택은 중과 대상인가요?
A. 비조정대상지역 소재 주택은 중과 대상이 아닙니다. 다만 주택 수 계산에는 포함됩니다.
💡 핵심 요약
- 유예 종료일: 2026년 5월 9일 → 5월 10일부터 중과 재개
- 중과세율: 2주택자 기본세율 +20%p(최고 65%), 3주택 이상 +30%p(최고 75%), 지방세 포함 최고 82.5%
- 중과 시 장기보유특별공제 전혀 적용 불가
- 경과 조치: 2026.5.9 이전 계약+계약금 납부자 → 기존 조정지역 4개월, 신규 조정지역 6개월 내 잔금 시 기본세율
- 조정대상지역: 서울 25개구 전역 + 경기 과천·광명·성남(3구)·수원(3구)·안양(동안)·용인(2구)·의왕·하남
- 매도 전략: 비조정 주택 먼저 → 1주택 남겨 비과세 활용이 기본 원칙 (개인별 시뮬레이션 필수)
다주택자에게 중과 재개는 매도 타이밍과 순서를 새로 설계해야 하는 중요한 전환점입니다. 중과세율은 기본세율의 2배에 가까울 수 있고, 장기보유공제마저 사라지는 구조이므로 세금 차이가 수억 원이 될 수도 있습니다. 반드시 세무사 상담을 통해 본인 상황에 맞는 매도 시점과 순서를 시뮬레이션하세요.
