다주택자 보유세 계산이 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 바뀌면서 세금이 얼마나 달라지는지 모르는 분들이 많습니다. 재산세와 종부세를 따로 계산하는 방법을 모르면 고지서가 날아온 뒤에야 놀라게 됩니다. 아래에서 단계별 모의계산 방법을 바로 확인하세요.
다주택자 보유세 구조 재산세와 종부세 분리 이해
보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다. 두 세금은 부과 주체와 납부 시기가 다릅니다. 제가 실제 고지서를 확인해 본 결과, 많은 분들이 재산세와 종부세를 구분하지 못해 세금 계획을 잘못 세우는 경우를 자주 봤습니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 부과 주체 | 지자체(시·군·구) | 국세청 |
| 납부 시기 | 7월(50%) + 9월(50%) | 12월 1~15일 |
| 과세 기준 | 공시가격 × 공정시장가액비율 | 공시가격 합산 - 기본공제 × 비율 |
| 과세 방식 | 주택별 개별 부과 | 인별 합산 부과 |
| 적용 비율 | 60% | 60% (단계 인상 예정) |
재산세는 주택마다 별도로 부과되지만, 종부세는 보유한 주택 전체의 공시가격을 합산해서 기본공제를 빼고 계산합니다. 따라서 다주택자는 두 세금을 각각 계산해야 정확한 총 보유세를 파악할 수 있습니다.
위택스 재산세 모의계산 바로가기재산세 모의계산 4단계
재산세 계산 과정을 단계별로 정리했습니다. 공시가격은 매년 4~5월에 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
| 단계 | 계산 방법 | 예시 (공시가 5억 주택) |
|---|---|---|
| ① 공시가격 확인 | 부동산공시가격알리미 조회 | 5억원 |
| ② 공정시장가액 산출 | 공시가 × 60% | 3억원 |
| ③ 세율 적용 | 구간별 세율 적용 | 3억 → 0.25% 구간 |
| ④ 산출세액 | 과세표준 × 세율 | 약 57만원 |
주택 재산세율 구간은 다음과 같습니다. 공정시장가액(공시가 × 60%)을 기준으로 세율이 달라집니다.
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1억5천만원 | 0.15% |
| 1억5천만~3억원 | 0.25% |
| 3억원 초과 | 0.4% |
재산세에는 도시지역분(0.14%), 지방교육세(재산세의 20%), 농어촌특별세(공정시장가액의 0.2%)가 추가됩니다. 실제 고지서에는 이 모든 항목이 합산되어 나옵니다.
종부세 모의계산 5단계 다주택자 기준
다주택자 종부세 계산은 보유 주택 전체의 공시가격을 합산한 뒤 계산합니다. 일반 기본공제는 9억원입니다.
| 단계 | 계산 방법 | 예시 (공시가 합산 20억) |
|---|---|---|
| ① 공시가격 합산 | 보유 주택 공시가격 전부 합산 | 20억원 |
| ② 기본공제 차감 | 합산 - 9억원 | 11억원 |
| ③ 공정시장가액비율 적용 | × 60% | 6억6천만원 |
| ④ 세율 적용 | 구간별 세율 | 6억6천 → 약 1.0% 구간 |
| ⑤ 재산세 공제 | 납부 재산세 일부 차감 | 재산세 공제 차감 |
다주택자(조정대상지역 2주택 이상 또는 3주택 이상) 종부세 세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.0% |
| 12억~25억원 | 1.3% |
| 25억~50억원 | 1.5% |
| 50억~94억원 | 2.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% |
예시 계산: 공시가 합산 20억 다주택자 → 과세표준 6억6천만 → 구간 세율 적용 시 종부세 약 660만원 내외 (재산세 공제 전). 여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)가 추가됩니다. 2026년 세제개편으로 인해 2028년부터 공정시장가액비율이 80%로 오르면 동일 주택가액에서 납세액이 크게 증가합니다.
부부 공동명의 시 종부세 계산이 달라집니다. 부부 공동명의 장단점 종부세 양도세 2026 비교도 함께 확인하세요.
2028년 이후 주택가액 기준 전환 영향 시뮬레이션
2028년부터 공정시장가액비율이 80%로 인상되면, 동일한 공시가격이어도 세금 부담이 크게 늘어납니다.
| 구분 | 2026년 현행 (60%) | 2028년 이후 (80%) | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 공시가 합산 20억 다주택자 | 과세표준 6억6천 | 과세표준 8억8천 | 약 33% 상승 |
| 종부세 세액 (개략) | 약 660만원 | 약 880만원 이상 | 약 33% 증가 |
공시가격 자체는 변하지 않더라도 공정시장가액비율 인상만으로 세 부담이 33% 이상 늘어납니다. 지금 당장 고가 다주택을 보유 중이라면 2028년 이전에 포트폴리오를 재점검하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 재산세와 종부세를 동시에 모의계산하는 사이트가 있나요?
네. 위택스(wetax.go.kr)에서 재산세 모의계산이 가능하고, 홈택스(hometax.go.kr)에서 종부세 모의계산을 제공합니다. 또한 민간 플랫폼 zigbang, 직방 등에서도 보유세 자동 계산기를 제공하고 있습니다.
Q. 공시가격이 오르면 재산세와 종부세 모두 오르나요?
네. 재산세와 종부세 모두 공시가격을 기준으로 산정하므로, 공시가격이 오르면 두 세금 모두 증가합니다. 공시가격은 매년 4월 말 발표되므로 5월에 미리 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 다주택자도 재산세 상한이 있나요?
네. 재산세는 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 상한이 있습니다. 공시가격 3억 이하는 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과는 130%가 세액 상한입니다. 다주택자도 동일하게 적용됩니다.
Q. 종부세 고지서가 안 왔는데 납부 대상이 아닌 건가요?
고지서 미수령이 곧 비과세를 의미하지 않습니다. 우편 분실이나 주소 불일치로 미수령될 수 있습니다. 매년 12월 홈택스에서 직접 조회해 납부 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 납부 기한(12월 15일)을 넘기면 납부지연가산세가 붙습니다.
Q. 부동산 세금을 신용카드로 납부할 수 있나요?
네. 재산세는 위택스, 종부세는 홈택스에서 신용카드 납부가 가능합니다. 단, 일부 카드사는 포인트 적립을 제외하거나 수수료를 부과할 수 있으니 납부 전 확인하세요.
다주택자 보유세는 재산세와 종부세를 각각 계산한 뒤 합산해야 실제 세금 부담을 파악할 수 있습니다. 매년 4월 공시가격이 발표되면 즉시 모의계산을 해보고, 6월 1일 이전에 처분 또는 구조 변경을 완료해야 당해 과세를 피할 수 있습니다.
