분양받은 아파트를 언제부터 팔 수 있는지 정확히 모른 채 계약하다가 전매 제한에 묶여 낭패를 보는 경우가 많습니다. 2026년 8월 주택법이 개정되면서 전매 제한 기간이 달라졌습니다. 분상제 단지 거주 의무까지 포함해 내 단지에 적용되는 기준을 지금 바로 확인하세요.
2026년 주택법 개정 — 전매 제한 기간 변화
주택법 제64조 개정안이 2026년 8월 4일 시행됐습니다. 조정대상지역과 비규제지역의 전매 제한 기간이 달라졌고, 분양가상한제(분상제) 적용 단지는 별도 기준이 유지됩니다.
| 지역 구분 | 개정 전 | 개정 후 (2026.8.4~) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 조정대상지역 수도권 | 3년 | 3년 (유지) | 서울·과천·성남·분당 등 |
| 조정대상지역 비수도권 | 1년 | 1년 (유지) | 지방 조정지역 |
| 비규제지역 수도권 | 6개월~1년 | 1년 | 소폭 강화 |
| 비규제지역 지방 | 6개월 | 6개월 (유지) | 지방 비규제 |
| 분양가상한제 적용 단지 | 소유권이전등기 시까지 | 소유권이전등기 시까지 (유지) | 입주 때까지 전매 불가 |
분양가상한제 적용 단지는 소유권이전등기(입주) 때까지 전매가 절대 불가능합니다. 서울·경기 주요 신규 분양 단지 대부분이 분상제 적용 대상입니다. 입주자 모집공고문에서 분상제 적용 여부를 반드시 확인하세요.
청약홈 입주자 모집공고 보기분상제 단지 거주 의무 — 현행 기준과 전망
| 항목 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 거주 의무 적용 단지 | 분양가상한제 적용 수도권 공공택지 단지 | 민간택지 분상제 단지도 일부 포함 |
| 거주 의무 기간 | 인근 시세 80~100% → 2년 / 80% 미만 → 5년 | 분양가 수준에 따라 차등 |
| 의무 시작 시점 | 입주 가능일(소유권이전등기일) | 등기일부터 의무 기간 카운트 |
| 의무 위반 시 | LH·사업시행자 환매 청구 가능 | 이익 환수 또는 강제 매각 |
| 폐지 논의 현황 | 2026년 국토부 검토 중 | 주택법 시행령 개정 필요, 시기 미정 |
거주 의무 폐지는 2026년 8월 현재 국토교통부 검토 단계입니다. 주택법 시행령 개정이 필요하며 국회 처리 일정에 따라 달라집니다. 폐지를 전제로 투자 결정을 내리는 것은 위험합니다. 현행 거주 의무 기준이 유지되는 것을 전제로 투자 계획을 세우세요.
전매 제한 기간 중 예외가 되는 4가지 사유
| 예외 사유 | 내용 | 필요 절차 |
|---|---|---|
| 해외 이주 | 세대원 전원 해외 이주 확정 | 지방자치단체 사전 허가 필수 |
| 이혼 | 법원 판결로 배우자에게 지분 이전 | 판결문 제출 후 허가 |
| 상속 | 분양권 보유자 사망 시 상속인에게 승계 | 상속 증빙 서류 제출 |
| 불가피한 직장 이전 | 원거리 직장 이동으로 거주 불가 사유 | 사유 증빙 후 지자체 허가 |
예외 사유에 해당하더라도 관할 시·군·구청의 사전 허가를 반드시 받아야 합니다. 허가 없이 전매하면 주택법 위반으로 형사처벌(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금) 대상이 됩니다. 허가 신청 기간이 보통 4~6주 이상 걸리므로 미리 준비하세요.
전매 제한 위반 시 제재 — 생각보다 무겁습니다
| 위반 유형 | 제재 내용 |
|---|---|
| 무허가 전매 (허가 없이 분양권 거래) | 형사처벌(1년 이하 징역·1천만원 이하 벌금) + 10년 청약 제한 |
| 허위 서류로 거주 의무 회피 | LH·사업시행자 환매 청구 + 형사고발 |
| 분양권 명의 신탁 | 부동산실명법 위반, 과징금(취득가액의 30%) |
| 거짓 세대합가로 전매 제한 우회 | 당첨 취소 + 청약 제한 |
불법 전매 적발 시 10년 청약 제한이라는 사실상 시장 퇴출에 가까운 제재가 따릅니다. 단기 차익을 위한 불법 거래는 절대 하지 마세요.
분양권 전매 시 세금 — 보유 기간별 양도세율
| 보유 기간 | 양도세율 | 지방소득세 포함 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 77% (지방소득세 10% 포함) |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 66% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) | 일반 누진세율 적용 |
전매 제한이 풀린 분양권을 단기에 팔 경우 양도세가 최대 77%까지 부과됩니다. 전매 허용 후에도 2년 이상 보유 후 양도하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 분상제 적용 단지인지 어떻게 확인하나요?
입주자 모집공고문에 "분양가상한제 적용" 여부가 명시돼 있습니다. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 공고문을 직접 확인하거나, 분양 담당자에게 문의하세요. 분상제 적용 시 전매 제한은 입주 때까지입니다.
Q. 거주 의무 기간 중 임대를 줄 수 있나요?
거주 의무 기간에는 세대주가 직접 거주해야 합니다. 거주 의무 기간 중 임대를 주면 의무 위반으로 LH 또는 사업시행자가 환매를 청구할 수 있습니다.
Q. 전매 허용 후 바로 팔면 세금은 얼마나 되나요?
전매 제한이 3년인 단지는 3년 경과 후 팔면 보유 기간 2년 이상에 해당해 일반세율(6~45%)이 적용됩니다. 조정대상지역 다주택자 중과는 별도로 확인하세요.
Q. 비규제지역 분양권은 6개월 후 바로 팔 수 있나요?
지방 비규제지역은 전매 제한 6개월이 지나면 전매가 가능합니다. 단, 분상제 적용 단지라면 비규제지역이어도 소유권이전등기 시까지 전매가 금지됩니다.
Q. 전매 제한 기간은 당첨일부터인가요, 계약일부터인가요?
전매 제한 기간은 일반적으로 입주자 모집공고일 또는 당첨자 발표일부터 시작됩니다. 정확한 기산점은 단지마다 다를 수 있으므로 입주자 모집공고문에서 확인하세요.
분양권 전매 제한 기간은 단지 특성과 지역에 따라 크게 다릅니다. 분상제 단지는 입주까지 전매가 불가능하고 거주 의무도 별도로 적용됩니다. 거래 전 입주자 모집공고문을 반드시 확인하고, 예외 사유에 해당한다면 관할 지자체 허가를 미리 받으세요.
지역별 전매 제한 기간 한눈에 비교
아래 표는 2026년 8월 현재 주요 지역별 분양권 전매 제한 기간을 정리한 것입니다. 단지별로 분상제 적용 여부에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 해당 단지 공고문을 최우선으로 확인하세요.
| 지역 | 규제 구분 | 전매 제한 기간 | 거주 의무 |
|---|---|---|---|
| 서울 전역 | 조정대상지역 | 3년 (분상제 단지는 입주까지) | 분상제 단지 2~5년 |
| 과천·성남·분당·광명 | 조정대상지역 | 3년 | 공공택지 분상제 단지 해당 |
| 수도권 비규제지역 | 비조정 | 1년 | 해당 없음(민간택지) |
| 지방 광역시 조정지역 | 조정대상지역 | 1년 | 해당 없음 |
| 지방 비규제지역 | 비조정 | 6개월 | 해당 없음 |
전매 제한 기간이 짧다고 해서 무조건 유리한 것은 아닙니다. 비규제 지방 단지는 전매는 빠르지만 수요가 적어 거래 자체가 안 되는 경우도 많습니다. 입지와 수요를 함께 고려해야 합니다.
