2026년 7월 5일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 전역이 토지거래허가구역으로 신규 지정되면서, 수도권 아파트 구매 시 토지거래허가구역 지정 기준과 실거주 2년 의무 조건을 이해하는 것이 필수가 됐습니다. 지정 기준부터 면적 기준, 최신 실거주 유예 제도까지 한 번에 정리했습니다.
토지거래허가구역이란? — 기본 개념 정리
토지거래허가구역은 지가(땅값)가 급격히 오르거나 투기 우려가 있을 때 국토교통부장관 또는 도지사가 지정하는 구역입니다. 이 구역 안에서는 일정 면적 이상의 부동산을 매매할 때 반드시 사전 허가를 받아야 하며, 허가 없이 맺은 계약은 법적 효력이 없습니다.
2026년 6월 30일 경기도가 다음 지역을 신규 지정, 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 효력 발생
① 화성시 동탄구 전역 ② 용인시 기흥구 전역 ③ 구리시 전역
총 면적 170.5㎢ 해당 / 동시에 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정(2026.7.1~)
토지거래허가구역 지정 기준 — 어떤 지역이 지정되나
| 지정 요건 | 세부 내용 |
|---|---|
| 지가 급등 | 지가 상승률이 해당 지역 소비자물가상승률의 3배 이상 초과한 경우 |
| 인근 대비 급등 | 인근 지역 또는 전국 평균 대비 지가가 현저히 높은 상승률을 보이는 경우 |
| 투기 우려 | 개발사업, 재건축·재개발 등으로 투기적 거래가 성행하거나 우려되는 경우 |
| 지정권자 | 서울·광역시·특별자치시 → 국토교통부장관 그 외 지역 → 도지사(경기도는 경기도지사) |
| 지정 기간 | 5년 이내 (실무상 1~2년 단위로 갱신) |
① 강남구 압구정동·청담동·삼성동·대치동 일원 (잠실 재건축 인근 포함)
② 영등포구 여의도동·목동 일원 ③ 성동구 성수동 일원
※ 서울시 지정현황 조회: 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr) 또는 아래 버튼 이용
허가 대상 면적 기준 — 내 아파트는 해당되나
토지거래허가구역으로 지정됐다고 해서 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 용도지역별 면적 기준 이상인 경우에만 허가가 필요합니다.
| 용도지역 | 허가 필요 기준 면적 | 실제 적용 (아파트 대지지분) |
|---|---|---|
| 주거지역 (서울) | 대지지분 6㎡ 초과 | 일반 아파트는 거의 전부 해당 |
| 주거지역 (서울 외) | 대지지분 60㎡ 초과 | 소형 아파트 일부 제외 가능 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 | 근린상가·오피스텔 대부분 해당 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 | — |
| 녹지·기타지역 | 100㎡ 초과 | — |
등기부등본에서 전유부분의 대지권 비율을 확인하세요. 서울 주거지역의 경우 대지지분 6㎡가 넘으면 사실상 모든 아파트가 허가 대상입니다. 동탄·기흥 아파트는 일반적으로 60㎡ 기준 적용이며 대형 단지 아파트는 대부분 해당합니다.
실거주 2년 의무 — 조건과 시작 시점
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 의무 거주 기간 | 허가 후 2년간 실거주 필수 |
| 전입 기한 | 허가증 수령 후 4개월 이내 전입신고 및 실거주 시작 |
| 갭투자 금지 | 세입자가 있는 상태에서 구입 → 원칙적으로 실거주 불가 → 허가 불허 |
| 실거주 확인 | 구청이 전입신고 여부 및 실거주 여부를 주기적으로 점검 |
| 위반 시 | 취득가액의 10% 이행강제금 (매년 반복 부과) |
실거주 유예 제도 — 2026년 개선 내용
2026년 5월 12일 정부는 무주택자 보호 차원에서 실거주 유예 제도를 개선했습니다.
대상: 발표일(2026.5.12) 이후 계속 무주택 상태를 유지한 자
적용: 임대차 계약이 있는 주택을 매수하는 경우 → 임대차 계약 만료 후 이사하는 조건으로 허가 가능
의무: 임대차 만료 후 반드시 전입신고 후 2년 실거주
신청 기한: 2026년 12월 31일까지 유예 신청 가능
주의: 유예 기간 동안 유주택자가 되면 자격 상실
① 발표일(2026.5.12) 이전에 이미 주택을 보유하고 있었던 경우
② 무주택 상태에서 계약했으나 이후 다른 주택을 취득한 경우
③ 임대차 계약 만료 후 실거주하지 않고 다시 세를 놓는 경우
④ 유예 신청 기한(2026.12.31)을 초과하는 경우
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 토지거래허가구역 지정은 얼마나 오래 유지되나요?
법적으로 최대 5년이며, 실무에서는 1~2년 단위로 갱신합니다. 2026년 7월 지정된 동탄·기흥·구리는 2027년 12월 31일까지 1년 6개월간 적용됩니다. 이후 지가 상황에 따라 연장 또는 해제됩니다.
Q. 상속·증여로 취득할 때도 허가가 필요한가요?
상속은 허가 대상에서 제외됩니다. 증여는 원칙적으로 허가 대상이지만 가족 간 증여는 일상적 경제활동으로 인정되어 예외 처리되는 경우가 많습니다. 구체적 사항은 관할 구청에 문의하세요.
Q. 경매로 낙찰받은 아파트도 실거주 의무가 있나요?
경매·공매는 토지거래허가 대상에서 제외됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내 아파트를 경매로 낙찰받는 경우 실거주 의무가 발생하지 않습니다. 다만 이후 매매 시에는 다시 허가 대상이 됩니다.
Q. 전세 재계약도 토지거래허가구역 규제를 받나요?
임차인(세입자) 입장에서 재계약은 허가 대상이 아닙니다. 다만 임대인(집주인)이 실거주 의무를 이미 진행 중이라면 재계약 자체가 실거주 의무 위반이 될 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 허가신청은 매도자와 매수자 중 누가 하나요?
매도자와 매수자가 공동으로 관할 구청(시·군·구청)에 신청합니다. 처리기간은 접수일로부터 15일 이내이며, 이 기간 내에 허가증을 수령해야 본계약의 법적 효력이 완성됩니다.
💡 핵심 요약
- 지정 기준: 지가 상승률이 소비자물가의 3배 이상 또는 인근 대비 급등
- 2026.7.5~: 동탄·기흥·구리 전역 170.5㎢ 신규 지정
- 면적 기준: 서울 주거지역 6㎡, 서울 외 주거지역 60㎡ 초과 시 허가 필요
- 실거주 의무: 허가 후 4개월 이내 전입, 2년간 의무 거주
- 유예 제도(2026 개선): 무주택자가 임대차 있는 집 매수 시 만료 후 입주 가능 (2026.12.31까지 신청)
- 위반 시: 취득가액의 10% 이행강제금 매년 부과
토지거래허가구역은 집값 급등 방어를 위한 강력한 수단인 만큼, 허가 요건과 실거주 의무를 반드시 사전에 파악한 뒤 계약에 나서야 불필요한 불이익을 피할 수 있습니다.
