2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 부활했습니다. 2022년 5월부터 이어졌던 한시적 유예가 종료되면서, 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 사람이 집을 팔면 기본세율보다 훨씬 높은 세금이 부과됩니다. 어느 지역이 규제지역인지, 세금이 얼마나 달라지는지 2026년 7월 최신 기준으로 정리합니다.
다주택자 양도세 중과세율이란?
양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 부과하는 세금입니다. 일반적으로는 과세표준에 따라 6~45%의 누진세율이 적용되지만, '조정대상지역에 있는 주택을 2채 이상 보유한 상태에서 팔 때'는 여기에 추가 세율이 더해지는 것이 중과세율입니다.
| 구분 | 적용 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 일반과세 (1주택·비조정·비과세 초과) | 기본세율 6~45% | 최대 30% (일반) 또는 80% (1주택 특례) |
| 2주택 중과 (조정대상지역) | 기본세율 + 20%p | 배제 |
| 3주택 이상 중과 (조정대상지역) | 기본세율 + 30%p | 배제 |
중과세율은 조정대상지역에 소재한 주택에만 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택을 팔 때는 주택 수에 관계없이 기본세율이 적용됩니다. 따라서 내 주택이 어느 지역에 있는지 확인하는 것이 절세의 출발점입니다.
2026년 5월 10일 중과 부활 — 유예 전후 무엇이 달라졌나
2022년 5월 10일 도입된 한시적 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일 예정대로 종료됐습니다. 정부는 추가 연장 없이 제도를 원래대로 복원했습니다.
| 구분 | 유예 기간 (2022.5.10~2026.5.9) | 중과 부활 후 (2026.5.10~) |
|---|---|---|
| 세율 | 기본세율 6~45% 적용 | 2주택 +20%p, 3주택 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 중과 대상이면 배제 |
| 최고 세율 | 45% (과세표준 10억 초과) | 최대 75% (3주택, 45%+30%) |
| 양도 시점 기준 | 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날 | |
중요 — 양도 시점 판단: 중과 여부는 계약일이 아니라 실제 양도가 완료된 날을 기준으로 합니다. 2026년 5월 9일 이전에 계약했더라도 잔금과 등기가 5월 10일 이후에 이루어지면 중과 대상이 됩니다.
중과 부활은 단순히 세율만 오르는 게 아닙니다. 장기보유특별공제까지 배제되면 오래 보유할수록 손해가 커집니다. 예를 들어 10년 보유한 주택은 일반과세 시 최대 30% 공제를 받지만, 중과 시에는 이 공제가 아예 없어집니다.
2026년 조정대상지역 현황 — 서울·경기 전체 목록
2026년 7월 기준 조정대상지역은 2025년 10월 16일 지정 이후 변동이 없습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 지정되어 있습니다.
| 광역시·도 | 조정대상지역 | 세부 지역 |
|---|---|---|
| 서울 | 전 지역 (25개 구) | 강남·서초·송파·강동·용산·마포·성동 등 25개 구 전체 |
| 경기 | 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시 | 해당 시 전역 |
| 성남시 3개 구 | 분당구, 수정구, 중원구 | |
| 수원시 3개 구 | 영통구, 장안구, 팔달구 | |
| 용인시·안양시 | 용인시 수지구, 안양시 동안구 |
성남시 나머지 구(분당·수정·중원 外), 고양시, 구리시, 남양주시, 부천시, 수원시 권선구·팔달구 外, 인천 전 지역, 경기 나머지 모든 시군은 조정대상지역이 아닙니다. 이 지역 주택은 주택 수 관계없이 기본세율 적용입니다.
중과 vs 일반과세 — 실제 세금 차이가 얼마나 나나
조정대상지역 내 주택을 보유한 2주택자와 3주택자가 실제로 얼마나 더 세금을 내는지 구체적인 사례로 비교합니다.
[사례] 서울 강북구 아파트 양도차익 5억원, 10년 보유, 2주택자
| 항목 | 일반과세 (유예 시) | 중과 (2026.5.10 이후) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억원 | 5억원 |
| 장기보유특별공제 | -1억 5,000만원 (30%) | 0원 (배제) |
| 과세표준 | 3억 5,000만원 | 5억원 |
| 적용 세율 | 38% (누진) | 38% + 20% = 58% |
| 산출세액 (지방세 포함) | 약 1억 1,000만원 | 약 2억 8,000만원 |
| 추가 세부담 | 약 1억 7,000만원 추가 | |
Q. 조정대상지역 지정이 해제되면 중과도 없어지나요?
맞습니다. 조정대상지역에서 해제되면 그 이후 양도분부터 중과가 적용되지 않습니다. 다만 해제 전에 이미 양도한 주택은 해제 이전 기준으로 과세됩니다. 정부는 부동산 시장 상황에 따라 조정대상지역을 추가 지정하거나 해제할 수 있으므로, 매도 직전 현황 확인이 필수입니다.
Q. 주택 수는 어떻게 셀까요? 오피스텔도 포함되나요?
주택 수는 세대 기준으로 계산하며, 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 분양권과 입주권은 취득 시기에 따라 주택 수에 포함 여부가 달라지므로 세무 전문가 상담이 필요합니다. 소형 주택(전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하)은 주택 수 제외 혜택이 있습니다.
Q. 2주택자인데 한 채는 비조정, 한 채는 조정대상지역이면 어떻게 되나요?
주택 수 판단은 세대 전체 보유 주택 수로 하되, 중과 여부는 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지로 판단합니다. 비조정지역 주택을 팔면 기본세율, 조정대상지역 주택을 팔면 중과세율이 적용됩니다.
다주택자 양도세 중과는 금액이 크고 계산이 복잡한 만큼, 지금 바로 국세청 홈택스에서 양도세 모의계산을 해보고 실제 세금 규모를 파악해 보세요.
▶ 국세청 홈택스 양도세 모의계산 바로하기💡 핵심 요약
- 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예 종료 → 중과 재적용
- 중과 세율: 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p (최대 75%)
- 중과 시 장기보유특별공제 배제 — 장기 보유할수록 불리
- 조정대상지역: 서울 25개 구 전역 + 경기 12개 지역 (과천·광명·하남·의왕·성남3구·수원3구·용인수지·안양동안)
- 양도 시점 기준: 잔금청산일 vs 소유권이전등기일 중 빠른 날
- 조정대상지역 외 주택은 주택 수 무관 기본세율 적용
다주택자 양도세 중과는 수억 원의 세금 차이로 이어질 수 있습니다. 내 주택이 조정대상지역에 해당하는지, 중과를 피할 수 있는 예외 조건이 있는지 꼭 확인하세요.
