2022년부터 4년간 이어졌던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이제 조정대상지역에 주택을 2채 이상 보유한 사람이 집을 팔면 기본세율에 최대 30%p가 더해집니다. 하지만 여전히 중과를 피할 수 있는 '예외 배제 조건'이 여러 가지 있습니다. 2026년 7월 기준으로 지금도 유효한 조건들과 구체적인 절세 방법을 정리합니다.
한시적 배제란 무엇이었나 — 2022~2026년 유예 내역
정부는 2022년 5월 10일 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 유예했습니다. 유예 기간 중 양도하는 경우에는 주택 수에 관계없이 기본세율이 적용됐고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다. 이 조치는 두 차례 연장됐지만 2026년 5월 9일 최종 종료됐습니다.
| 기간 | 조치 내용 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 2022.5.10 ~ 2023.5.9 | 1차 중과 한시 배제 | 보유 2년 이상 조정대상지역 주택 양도 |
| 2023.5.10 ~ 2025.5.9 | 2차 연장 (2년) | 동일 |
| 2025.5.10 ~ 2026.5.9 | 3차 연장 (1년) | 동일 |
| 2026.5.10 ~ | 유예 종료 → 중과 부활 | 조정대상지역 다주택자 전면 중과 |
현재(2026년 7월 7일)는 이미 중과가 부활한 상태입니다. 조정대상지역 다주택자가 주택을 팔면 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 단, 아래에 설명하는 '배제 조건'을 충족하면 지금도 중과를 피할 수 있습니다.
지금도 유효한 중과 배제 조건 6가지
중과 유예가 종료됐어도, 법령에서 규정한 예외 조건을 충족하면 중과 대신 기본세율이 적용됩니다. 본인 상황에 해당하는 조건이 있는지 확인하세요.
| 배제 조건 | 내용 | 핵심 요건 |
|---|---|---|
| ① 일시적 2주택 | 이사 목적으로 신규 주택 취득 후 기존 주택 양도 | 신규 취득일로부터 3년 내 종전 주택 양도 |
| ② 상속 주택 | 상속으로 인해 2주택이 된 경우 일반 주택 양도 | 상속 주택은 주택 수에서 제외되어 중과 미적용 |
| ③ 동거봉양 합가 | 60세 이상 부모를 모시기 위해 세대합가 후 2주택 | 합가 후 10년 내 먼저 취득한 주택 양도 |
| ④ 혼인 합가 | 각자 1주택 보유 상태에서 혼인으로 2주택 | 혼인신고일로부터 5년 내 먼저 취득한 주택 양도 |
| ⑤ 장기임대주택 | 세무서·지자체에 등록된 장기임대주택 | 임대 기간 및 임대료 증가율 요건 충족 시 중과 배제 |
| ⑥ 조정대상지역 외 주택 양도 | 다주택자지만 비조정지역 주택 먼저 양도 | 양도하는 주택 소재지가 조정대상지역이 아닌 경우 |
실거주 목적으로 새 집을 먼저 샀다면, 기존 집을 3년 안에 팔면 중과를 피할 수 있습니다. 단, 새 집 취득 후 1년 이내에 이사해야 하고, 기존 집은 취득일로부터 2년 이상 보유해야 합니다. 조건을 정확히 확인하지 않으면 예상치 못한 중과세가 나올 수 있습니다.
다주택자 절세 핵심 전략 — 순서와 방법
중과가 부활한 지금, 다주택자가 취할 수 있는 절세 전략은 크게 4가지입니다.
| 전략 | 방법 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 비조정지역 주택 먼저 매도 | 경기 비조정지역, 지방 주택부터 처분 → 주택 수 줄이기 | 양도 순서에 따라 남은 주택 중과 여부 달라짐 |
| 최종 1주택 만들기 | 다른 주택 처분 후 최종 1주택으로 비과세 적용 | 최종 1주택 비과세 요건: 2년 보유 (일부 지역 2년 거주) |
| 차익 적은 주택 먼저 매도 | 양도차익이 적은 주택을 중과 시 먼저 처분 → 세부담 최소화 | 보유 기간·거주 기간·가격 차이 고려해 순서 설계 |
| 장기임대주택 등록 유지 | 이미 등록된 임대주택은 요건 충족 시 중과 배제 유지 | 임대 기간 중 자진 해지 시 추징 가능 — 유지 관리 필수 |
실제 절세 시뮬레이션 사례
서울에 2주택(A·B)을 보유한 C씨의 사례로 절세 효과를 비교합니다.
• A주택: 서울 노원구, 양도차익 3억원, 8년 보유
• B주택: 서울 강남구, 양도차익 8억원, 12년 보유
• 현재 2주택자 → 조정대상지역 모두 해당
| 시나리오 | A주택 세금 | B주택 세금 | 합계 |
|---|---|---|---|
| ① A→B 순서로 중과 적용 | 약 9,000만원 (중과) | 약 3억 5,000만원 (최종 1주택 비과세 일부) | 약 4억 4,000만원 |
| ② A를 먼저 팔고 → B는 1주택 비과세 | 약 9,000만원 (중과, A 먼저 처분) | 비과세 (12억 이하) 또는 초과분 특례 장특공 | 약 9,000만원~1억 |
A주택을 먼저 처분해 1주택자가 된 후, B주택에 1세대 1주택 비과세(12억 이하)와 장기보유특별공제 최대 80%를 적용하면 세금이 대폭 줄어듭니다. 매도 순서만 바꿔도 수억 원의 차이가 발생할 수 있습니다.
① 매도 순서 설계 전 세무사 상담 필수 — 개인 상황(취득 시기, 거주 기간, 주택 종류)마다 결과가 다릅니다
② 장기임대주택 중도 해지 시 감면 세액 추징
③ 증여를 통한 주택 수 줄이기: 취득세(12%)와 증여세 고려 필수
④ 공동명의 변경 시 양도세·취득세 발생 여부 사전 확인
Q. 지금 바로 팔아야 할까요, 기다려야 할까요?
현재 중과가 적용되는 상황에서 무조건 빨리 팔거나 기다리는 것보다, 본인 보유 주택의 배제 조건 해당 여부를 먼저 파악하는 것이 중요합니다. 일시적 2주택 조건에 해당하거나 비조정지역 주택 처분 후 1주택으로 만들 수 있다면 절세 여지가 큽니다. 반면 배제 조건이 없는 다주택자라면 매도 타이밍을 시장 상황과 세금 절감 효과를 종합적으로 고려해 결정해야 합니다.
Q. 배우자에게 증여해서 주택 수를 줄이면 중과를 피할 수 있나요?
배우자 증여로 주택 수를 줄이는 방법은 이론적으로 가능하지만, 증여 취득세(12%)와 증여세가 발생할 수 있습니다. 또한 증여 후 일정 기간 내 양도 시 증여자의 세율로 계산하는 이월과세 규정이 적용되므로, 실질적인 절세 효과가 크지 않을 수 있습니다. 반드시 세무사와 사전에 시뮬레이션을 해야 합니다.
Q. 정부가 다시 중과 유예를 연장할 가능성은 없나요?
2026년 현재 정부는 추가 유예 없이 중과를 부활시켰습니다. 향후 시장 상황에 따라 정책 변화 가능성은 있지만, 정해진 세법에 근거해 세금 계획을 세우는 것이 안전합니다. 정책 변화를 기대하며 매도를 늦추다가 더 큰 세부담을 지게 될 위험이 있습니다.
중과 배제 조건 해당 여부와 절세 전략을 확인하려면, 지금 바로 국세청 홈택스에서 양도세 모의계산을 해보고 세무사 상담 전 기본 금액을 먼저 파악해 보세요.
▶ 국세청 홈택스 양도세 모의계산 바로하기💡 핵심 요약
- 2022~2026년 4년간 이어진 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료 — 현재 중과 부활
- 지금도 중과 배제 가능: 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인합가, 장기임대, 비조정지역 주택 양도
- 핵심 절세 전략: 비조정지역 먼저 매도 → 최종 1주택 비과세 적용
- 매도 순서 바꾸는 것만으로 세금 수억 원 차이 발생 가능
- 증여·임대등록 활용 시 취득세·이월과세 등 부작용 사전 검토 필수
- 모든 절세 전략은 세무사와 사전 시뮬레이션 후 진행 권장
중과 유예가 종료된 지금, 다주택자라면 내 주택의 배제 조건 해당 여부와 최적의 매도 순서를 반드시 점검하세요. 지금 계획을 세우는 것과 뒤늦게 대응하는 것 사이에는 수억 원의 세금 차이가 있습니다.
