토지거래허가구역 내 집을 사고 나서 실거주 의무를 어기면 이행강제금이 취득가액의 최대 10%까지 나옵니다. 그런데 2026년부터 세입자가 있는 집도 실거주를 유예받는 조건이 달라졌습니다. 유예 적용 대상·무주택 요건·신청 기한·임차 종료 후 의무를 아래에서 즉시 확인해 보세요.
📋 토지거래허가구역 실거주 유예 확대
2026년부터 정부가 토지거래허가구역 실거주 유예 대상을 확대했습니다. 기존에는 일부 조건의 세입자 낀 집만 해당됐지만, 이제는 세입자가 있는 주택 전체로 유예 범위가 넓어졌습니다. 다만 무주택 요건과 신청 기한 등 엄격한 조건이 함께 적용됩니다.
| 구분 | 기존 | 2026년 변경 |
|---|---|---|
| 유예 대상 | 일부 조건 세입자 낀 집 | 세입자 있는 주택 전체로 확대 |
| 무주택 조건 | 별도 요건 | 발표일(2026.5.12)부터 계속 무주택 유지 |
| 허가 신청 기한 | — | 2026.12.31까지 |
| 취득(등기) 기한 | — | 허가 후 4개월 이내 |
가장 중요한 변경 포인트는 무주택 기준일입니다. 2026년 5월 12일 정책 발표 이후 주택을 팔아 무주택이 된 사람은 유예 대상에서 제외됩니다. 즉, 발표일 이후 새로 무주택이 된 것이 아니라 발표일 기준으로 이미 무주택이어야 합니다.
• 발표일(2026.5.12) 당시 이미 무주택이어야 함
• 발표일 이후 주택을 팔아 무주택이 된 경우 → 유예 대상 제외
• 허가 신청 후 4개월 내 취득(소유권이전등기) 완료 필수
• 임대차 계약 종료 후 반드시 입주하여 2년간 실거주 의무
🔧 세입자 낀 집 구매 절차 — 단계별 확인 사항
실거주 유예를 받아 세입자 있는 집을 토지거래허가구역 내에서 매수하려면, 절차 하나라도 어긋나면 허가가 취소되거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 단계별로 꼼꼼하게 따라야 합니다.
1단계. 발표일(2026.5.12) 기준 무주택 여부 확인
2단계. 토지거래허가 신청 — 2026.12.31까지 관할 시·구청
3단계. 허가증 발급 후 4개월 이내 소유권이전등기 완료
4단계. 기존 임대차 계약 만료까지 매수자 입주 유예
5단계. 임대차 계약 종료 즉시 입주
6단계. 입주 후 2년 이상 실거주 유지 (전출 금지)
| 위반 유형 | 제재 |
|---|---|
| 허가 없이 토지거래계약 | 계약 무효 + 형사처벌(2년 이하 징역 또는 30% 이하 벌금) |
| 실거주 의무 불이행 | 이행강제금 — 취득가액의 5~10% (연 최대 2회) |
| 유예 기간 중 임의 전출 | 실거주 의무 위반으로 간주 → 강제금 부과 |
이행강제금은 취득가액의 5~10%로, 10억짜리 아파트라면 연간 5,000만~1억 원이 부과될 수 있습니다. 실거주 의무를 지키지 못할 상황이라면 토지거래허가구역 내 주택 구매를 처음부터 재고해야 합니다.
서울시 토지거래허가구역 지정 현황 바로 보기⚠️ 매수 전 반드시 확인해야 할 주의사항
세입자 있는 집의 실거주 유예가 가능해졌다고 해서 아무 때나, 아무 집이나 살 수 있는 것이 아닙니다. 아래 체크리스트를 반드시 확인하세요.
☑ 해당 토지·건물이 허가구역 내인지 — 서울부동산정보광장에서 확인
☑ 본인이 2026.5.12 기준 무주택인지 확인
☑ 임대차 계약 만료일 확인 — 만료 후 즉시 입주 가능한지 판단
☑ 허가 신청 기한 2026.12.31 준수
☑ 취득 후 2년 이상 실거주 생활 여건 검토
☑ 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무 적용 제외 여부 확인 (2026년 신설)
Q. 2026년 5월 12일 이후 집을 팔았는데 유예를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 발표일 이후 주택을 처분하여 무주택이 된 경우는 실거주 유예 대상에서 제외됩니다. 발표일 기준으로 이미 무주택인 분들만 해당되며, 이는 투기 목적의 주택 처분 후 재매입을 막기 위한 조치입니다.
Q. 임대차 계약이 3년 남았어도 유예가 되나요?
임대차 계약 종료일까지 유예가 적용됩니다. 계약이 3년 남았다면 3년 동안 입주를 미룰 수 있지만, 그 기간이 길수록 실제 입주 시점이 늦어지고 그동안 자금이 묶이는 기회비용이 발생합니다. 임대차 종료일 직후 즉시 입주해야 하므로 계약 만료 일정을 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
Q. 토지거래허가구역 내 상가는 어떻게 되나요?
상가·오피스텔 등 주거용 외 용도도 토지거래허가구역에 포함될 경우 허가를 받아야 합니다. 단, 실거주 유예 제도는 주거용 부동산에 한정된 규정이며, 상업용이나 업무용은 별도 이용 목적 계획서를 제출하고 그대로 이행해야 합니다.
Q. 토지거래허가구역은 얼마나 오래 유지되나요?
토지거래허가구역은 지정 기간이 정해져 있으며, 통상 2~5년 단위로 연장 또는 해제가 결정됩니다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 등 주요 지역은 반복적으로 연장됐습니다. 지정이 해제되면 실거주 의무가 사라질 수 있으나, 해제 시점을 예측하는 것은 불가능합니다.
💡 핵심 요약
- 실거주 유예 확대: 세입자 있는 주택 전체로 범위 넓어짐 (2026년)
- 무주택 기준일: 2026.5.12 — 이후 처분하여 무주택 된 경우 제외
- 허가 신청 기한: 2026.12.31까지
- 취득 기한: 허가 후 4개월 이내 등기 완료
- 임차 종료 후 2년 이상 실거주 의무
- 실거주 위반 시 이행강제금: 취득가액의 5~10% (연 최대 2회)
실거주 유예 확대로 세입자 낀 집도 매수 가능해졌지만, 무주택 기준일·허가 기한·입주 의무라는 세 가지 조건이 모두 충족돼야 합니다. 하나라도 어긋나면 이행강제금이라는 큰 비용이 발생하므로, 계약 전 반드시 해당 시·구청에서 허가 가능 여부를 먼저 확인하세요.
