종합부동산세(종부세)는 매년 12월, 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. "내가 종부세 과세 대상인가?"라는 질문은 집값이 오른 요즘 더욱 많아졌습니다. 1세대 1주택자라면 기본공제가 12억원으로 높아 해당되지 않는 경우도 많지만, 고령자나 장기 보유자라면 추가 세액공제를 받아 납부세액을 대폭 줄일 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 종합부동산세 과세대상 기준, 과세표준 계산법, 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제율, 세율표, 그리고 실제 계산 시뮬레이션까지 완벽하게 정리했습니다.
종합부동산세란?
종합부동산세는 재산세와 별도로, 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 국세입니다. 재산세는 지방세로 7~9월에 납부하지만, 종부세는 국세로 매년 12월에 납부합니다. 단, 재산세와의 이중 과세를 방지하기 위해 재산세 납부액은 종부세에서 공제됩니다.
2026년 종합부동산세 과세대상 기준
종부세는 인별 과세입니다. 부부 합산이 아니라 개인 각자의 공시가격 합산을 기준으로 합니다.
| 과세 유형 | 과세 대상 | 기본공제 (2026) |
|---|---|---|
| 주택 (1세대 1주택자) | 공시가격 합산 12억원 초과 | 12억원 |
| 주택 (일반·다주택자) | 공시가격 합산 9억원 초과 | 9억원 |
| 종합합산토지 (나대지·잡종지) | 공시가격 합산 5억원 초과 | 5억원 |
| 별도합산토지 (상가·사무실 부속) | 공시가격 합산 80억원 초과 | 80억원 |
공시가격은 매년 4월 말 국토교통부에서 발표합니다. 정확한 내 주택의 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
과세표준 계산법
종부세는 공시가격 전체에 바로 세율을 적용하는 것이 아니라, 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율(2026년 60%)을 곱해 과세표준을 구합니다.
| 단계 | 계산식 | 예시 (1세대 1주택, 공시가격 15억원) |
|---|---|---|
| ① 기본공제 차감 | 공시가격 − 기본공제 | 15억 − 12억 = 3억원 |
| ② 공정시장가액비율 적용 | 차감액 × 60% | 3억 × 60% = 1억 8천만원 (과세표준) |
| ③ 세율 적용 | 과세표준 × 해당 세율 | 1억 8천만원 × 0.5% = 90만원 (산출세액) |
| ④ 세액공제 적용 | 산출세액 − 고령자·장기보유 공제 | 65세·10년 보유 시 70% 공제 → 27만원 |
| ⑤ 재산세 공제 | 납부세액 − 재산세 납부액 일부 | 이중 과세 방지용 공제 |
주택분 종합부동산세 세율표 (2026)
세율은 2주택 이하 일반세율과 3주택 이상 중과세율로 나뉩니다. 고가 구간으로 올라갈수록 중과세율과 일반세율의 격차가 크게 벌어집니다.
| 과세표준 | 일반 (2주택 이하) | 3주택 이상 (중과) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
국세청 공식 세율 자료는 국세청 종합부동산세 세율 안내 페이지에서 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택 세액공제 — 최대 80%까지 가능
1세대 1주택자라면 단순히 기본공제 12억원 외에도 고령자 공제와 장기보유 공제를 추가로 받을 수 있습니다. 두 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.
① 고령자 세액공제
| 연령 기준 (과세기준일 기준) | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
② 장기보유 세액공제
| 보유기간 기준 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
두 공제는 중복 적용되며, 합산 한도는 80%입니다. 즉, 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%)라도 최대 80%까지만 공제됩니다.
1세대 1주택 종부세 계산 시뮬레이션
실제로 세액이 어느 정도 나오는지 계산 사례로 확인해보세요.
| 조건 | 사례 A | 사례 B | 사례 C |
|---|---|---|---|
| 공시가격 | 15억원 | 20억원 | 12억원 |
| 연령 | 65세 | 70세 | 55세 |
| 보유기간 | 10년 | 15년 | 5년 |
| 과세표준 | (15억-12억)×60% = 1.8억 | (20억-12억)×60% = 4.8억 | 0 (기본공제 이내) |
| 산출세액 | 약 90만원 | 약 360만원 | 종부세 없음 |
| 세액공제 | 고령자30%+장기40% = 70% | 고령자40%+장기50% = 80% | — |
| 최종 납부세액 (공제 후) | 약 27만원 | 약 72만원 | 0원 |
위 금액은 재산세 공제 전 기준이며, 실제로는 재산세 납부액만큼 추가로 차감됩니다. 정확한 세액 계산은 부동산계산기.com 보유세 계산기를 이용하거나 국세청 홈택스(hometax.go.kr)의 종합부동산세 미리계산 서비스를 활용하세요.
종합부동산세 납부 기간 & 분납 방법
| 구분 | 기간 | 내용 |
|---|---|---|
| 합산배제 신고 | 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 | 임대 주택 등 과세 제외 대상 신고 |
| 정기 고지 납부 | 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 | 국세청 고지서 수령 후 납부 |
| 분납 신청 | 납부기한(12월 15일) 내 신청 | 250만원 초과분 분납 가능 (6개월 이내) |
분납 기준
| 납부세액 | 분납 가능 금액 |
|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 불가 — 전액 일시 납부 |
| 250만원 초과 ~ 500만원 이하 | 250만원 차감 후 나머지 분납 가능 |
| 500만원 초과 | 세액의 50%까지 분납 가능 |
분납은 홈택스(hometax.go.kr)의 신고납부 → 국세납부 → 납부할세액 조회납부 메뉴에서 신청할 수 있습니다. 고지서에 기재된 가상계좌 또는 국세계좌로 분납 금액만큼만 이체해도 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1세대 1주택자 판단은 언제 기준인가요?
매년 6월 1일(과세기준일) 현재 1세대가 1주택만 보유하고 있으면 1세대 1주택자로 인정됩니다. 6월 2일 이후 주택을 추가로 취득해도 해당 연도는 1주택자로 봅니다.
Q. 부부 공동 명의 주택은 어떻게 계산하나요?
공동 명의는 지분 비율에 따라 각자의 공시가격으로 나눠 인별 합산합니다. 예를 들어 공시가격 18억원 주택을 50:50 공동 명의로 보유하면 각자 9억원씩으로 계산되어 1세대 1주택 특례(12억 공제) 적용 없이 각자 9억원 기준이 됩니다. 단, 부부 공동 명의 1주택자 특례 신청 시 1세대 1주택자로 선택할 수 있습니다.
Q. 임시거주·합산배제 신청이란 무엇인가요?
등록 임대주택, 미분양 주택 등 일정 요건을 갖춘 주택은 합산배제 신청을 하면 종부세 과세대상에서 제외됩니다. 매년 9월 16일~30일 홈택스 또는 세무서에서 신청해야 합니다.
공식 기관 바로가기
| 기관 | 링크 | 이용 목적 |
|---|---|---|
| 국세청 종부세 안내 | nts.go.kr 세율 안내 | 세율·세액계산 흐름도 공식 확인 |
| 국세청 홈택스 | hometax.go.kr | 종부세 미리계산·신고·납부 |
| 부동산공시가격알리미 | realtyprice.kr | 내 주택 공시가격 조회 |
| 부동산계산기.com | 보유세 계산기 | 재산세+종부세 자동 계산 |
| 국가법령정보센터 | 종합부동산세법 | 법령 원문 확인 |
핵심 요약
- 과세대상 기준: 1세대 1주택 공시가격 12억원 초과 / 일반·다주택자 9억원 초과 (인별 합산)
- 과세표준 계산: (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
- 세율: 일반 0.5%~2.7% / 3주택 이상 중과 0.5%~5.0%
- 고령자 공제: 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%
- 장기보유 공제: 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%
- 합산 최대 공제: 고령자 + 장기보유 합산 최대 80%
- 납부 기간: 매년 12월 1일~15일 (분납: 250만원 초과 시 6개월 이내)
- 세액 계산: 홈택스(hometax.go.kr) 미리계산 또는 부동산계산기.com 보유세 계산기 활용
종합부동산세 과세 여부는 매년 6월 1일 공시가격을 기준으로 결정됩니다. 1세대 1주택자라면 12억원 기본공제에 고령자·장기보유 공제까지 더해 납부세액을 크게 줄일 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 직접 계산하거나, 세무사에게 상담하는 것을 권장합니다. 공시가격 확인은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서, 세금 상담은 국세청 콜센터 126으로 문의하세요.
