자녀에게 시세보다 저렴하게 집을 팔아 세금을 줄이려다 증여세와 양도세를 동시에 맞는 사례가 갈수록 늘고 있습니다. 2026년부터 취득세 과세표준까지 시가 기준으로 바뀌면서 가족 간 저가 양도의 위험성이 더욱 커졌습니다. 아래에서 30% 기준과 세금 구조를 정확히 확인하세요.
가족 간 저가 양도 증여세 판단 기준 30% vs 3억
가족(특수관계인) 간에 시가보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 거래하면, 차액이 증여로 간주되어 과세됩니다. 현행 증여세법상 판단 기준은 다음과 같습니다.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 저가 양도 해당 기준 | 시가 대비 30% 이상 낮거나, 3억원 이상 낮은 경우 |
| 증여 과세 금액 | 시가 - 거래가액 (차액 전체) |
| 과세 대상 | 양수인(매수자, 자녀 등)에게 증여세 부과 |
| 30%·3억 비교 | 둘 중 적은 금액이 기준 → 둘 중 하나라도 충족 시 과세 |
예시: 시가 10억원 아파트를 자녀에게 7억원에 팔면 → 차액 3억원 = 시가의 30%(3억) 이상 → 차액 3억원 전액 증여세 과세. 시가 10억원 아파트를 7억5,000만원에 팔면 → 차액 2억5,000만원 = 시가의 25% → 3억 기준 미충족이지만 거의 근접. 아슬아슬하게 기준을 피해도 세무서의 소명 요청을 받을 수 있습니다.
국세청 증여세 특수관계인 기준 보기부당행위계산부인 양도세도 시가 기준으로 재계산
저가 양도는 매수자(자녀)의 증여세 문제만이 아닙니다. 매도자(부모)에게도 부당행위계산부인이 적용되어 양도세가 추가로 발생합니다.
| 대상 | 과세 내용 |
|---|---|
| 매수자 (자녀) | 시가 - 거래가액 = 증여세 과세 |
| 매도자 (부모) | 실거래가 아닌 시가 기준으로 양도세 계산 |
부모가 10억 시가 아파트를 7억에 팔면, 양도세는 7억 기준이 아니라 시가 10억 기준으로 계산됩니다. 즉 실제로 받은 돈(7억)보다 더 높은 금액(10억)을 양도가액으로 보아 양도세를 납부해야 합니다. 이것이 부당행위계산부인입니다.
제가 실제 사례를 확인해 보니, 부모가 자녀에게 저가 양도 후 양도세를 실거래가 기준으로 신고했다가 세무조사에서 시가 기준 재계산 통보를 받아 추가 납세한 경우가 많았습니다. 가족 간 거래에서 시가 대비 30% 또는 3억 이상 낮은 거래는 반드시 사전에 세무 검토가 필요합니다.
부당행위계산부인 적용 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 거래 상대방 | 특수관계인 (가족·친족·계열사 등) |
| 거래 가액 기준 | 시가 대비 5% 또는 3억 이상 낮은 경우 (양도세 기준은 더 엄격) |
| 과세 효과 | 시가를 양도가액으로 보아 양도세 재계산 |
| 증빙 부담 | 시가 입증 책임은 납세자에게 |
※ 증여세의 30%·3억 기준과 양도세 부당행위계산부인의 기준은 별개입니다. 양도세에서는 더 낮은 기준(시가 5% 또는 3억 이상 차이)부터 적용될 수 있습니다.
2026년부터 취득세 과세표준도 시가 기준으로 변경
2026년부터 가족 간 저가 거래 시 취득세 과세표준도 실거래가가 아닌 시가 기준으로 변경되었습니다. 이로 인해 가족 간 저가 양도 시 매수자는 세 가지 세금을 동시에 부담할 수 있습니다.
| 과세 항목 | 과세 기준 (2026년) | 납세 의무자 |
|---|---|---|
| 취득세 | 시가 기준 (실거래가 아닌 시가) | 매수자 (자녀) |
| 증여세 | 시가 - 거래가액 | 매수자 (자녀) |
| 양도세 | 시가 기준 (부당행위계산부인) | 매도자 (부모) |
예시: 시가 10억 아파트를 7억에 양도한 경우 → 취득세 10억 기준으로 부과(실제 7억 납부보다 더 많은 취득세) + 증여세 3억 기준 부과 + 부모 양도세 10억 기준 계산 → 세 가지 세금이 모두 불리하게 적용됩니다.
이 변화로 인해 가족 간 저가 양도 전략은 2026년부터 사실상 실효성이 크게 줄었습니다. 차라리 정상가격으로 매매하거나, 증여세 공제를 활용한 증여가 더 유리한 경우가 많습니다.
증여 대신 차용증을 활용하는 방법도 있습니다. 부모 자식 간 차용증 작성법 적정이자율 4.6% 글과 함께 읽으면 전략 비교에 도움이 됩니다.
가족 간 부동산 거래 시 안전한 가격 설정 방법
가족 간 거래를 하더라도 세무 문제를 피하려면 시가에 가까운 가격으로 거래하거나, 증여로 처리하는 것이 안전합니다.
| 방법 | 특징 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 시가 대로 매매 | 세무 문제 없음 | 자녀 자금 조달 방법 별도 확인 |
| 증여 처리 | 증여재산공제 활용 (직계존속 5천만) | 공제 초과분 증여세 납부 |
| 차용증 + 시가 매매 | 증여세 없이 자금 대여 | 이자 지급 및 원금 상환 필수 |
| 저가 양도 | 2026년부터 세 가지 세금 동시 부담 | 사실상 활용 어려움 |
시가 파악 방법: 아파트의 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 동일 단지·동일 면적 최근 3개월 내 거래 사례를 시가로 활용합니다. 단독주택이나 토지는 감정평가를 받아 시가를 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 시가는 어떻게 계산하나요?
아파트는 거래일 전후 3개월 내 동일 단지·면적 실거래가를 시가로 봅니다. 단독주택이나 토지는 유사 사례 없을 시 감정평가액을 시가로 사용합니다. 국세청이 공시가격 × 보정계수로 시가를 인정하는 경우도 있으나, 가장 안전한 것은 감정평가입니다.
Q. 형제자매 간 거래도 가족 간 저가 양도 기준이 적용되나요?
네. 특수관계인에는 형제자매, 배우자, 자녀, 부모, 조부모 등 가족 전체와 일부 사업상 관계자가 포함됩니다. 단, 사실혼 관계나 이혼한 배우자는 상황에 따라 다르게 판단됩니다.
Q. 증여세 기본공제 이내로만 차액을 맞추면 안전한가요?
증여세 공제(직계존속 5,000만원) 이내 차액이라면 증여세 부담은 없지만, 양도세 부당행위계산부인은 별도 기준으로 적용됩니다. 또한 2026년부터 취득세도 시가 기준이므로 차액이 작아도 세금 영향이 있을 수 있습니다.
Q. 법인을 통한 가족 간 거래는 다른 기준이 적용되나요?
법인 대 개인 가족 거래는 법인세법상 부당행위계산부인이 별도로 적용됩니다. 법인이 특수관계인에게 저가 양도하면 법인세, 부가가치세, 개인 증여세 등 복잡한 세금 이슈가 발생합니다. 반드시 세무 전문가와 사전 검토가 필요합니다.
Q. 부모가 자녀에게 집을 증여하면 취득세는 얼마인가요?
증여로 받는 주택의 취득세율은 3.5%입니다. 증여가액(시가 기준)에 3.5%를 곱한 금액을 납부합니다. 2026년부터는 저가 양도 시 취득세도 시가 기준이므로, 증여와 저가 양도의 취득세 차이가 사실상 없어졌습니다.
가족 간 저가 양도는 2026년부터 취득세 과세 기준 변경으로 더 이상 절세 전략으로 활용하기 어렵습니다. 시가 대로 매매 + 차용증 활용, 또는 증여재산공제 범위 내 증여가 현실적인 대안입니다. 가족 간 거래를 계획 중이라면 반드시 세무사와 사전 상담 후 진행하시길 권합니다.
