다주택자 종부세 중과세율(최대 5%)이 폐지되면 세금이 얼마나 줄어드는지 모르는 분들이 많습니다. 2026 세제개편안에서 다주택자 중과세를 기본세율로 통합하는 방향이 논의되면서, 지금 내 세금이 얼마이고 폐지 후 얼마가 되는지 직접 계산해두지 않으면 투자 판단을 잘못 내릴 수 있습니다. 지금 바로 계산 방법을 확인하고 절세 전략을 세우세요.
현행 다주택자 종부세 중과세율 구조
현재 다주택자 종부세는 주택 수에 따라 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역 2주택 이상, 또는 전국 3주택 이상 보유자는 일반 세율에 추가 중과가 부과됩니다. 제가 직접 홈택스 세율 안내를 확인해 보니, 2026년 현재도 중과세율이 유지 중입니다.
| 주택 수 | 적용 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1주택 (일반) | 0.5~2.7% | 기본공제 12억(실거주 14억 예정) |
| 조정대상지역 2주택 | 기본 + 0.5%p 추가 | 중과 적용 |
| 3주택 이상 | 최고 5% | 고가 구간 중과 최고 |
3주택 이상 보유자가 공시가 합산 30억이라면 중과 최고 세율 구간에서 연 수천만 원의 종부세를 납부합니다. 동일 주택가액이라도 주택 수에 따라 세금이 2~3배 차이 납니다.
홈택스 종부세 모의계산 바로가기중과세 폐지 후 세금 변화 — 기본세율 통합 시나리오
2026 세제개편안의 핵심 논의 중 하나는 다주택자 중과세율을 기본세율로 통합하는 것입니다. 주택 수가 아닌 주택가액으로만 세금을 결정하는 구조로 전환됩니다.
| 공시가 합산 | 현행 (3주택 중과) | 폐지 후 (기본세율) | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 15억원 | 약 320만원 | 약 190만원 | 약 130만원 |
| 25억원 | 약 900만원 | 약 530만원 | 약 370만원 |
| 40억원 | 약 2,400만원 | 약 1,200만원 | 약 1,200만원 |
공시가 합산 40억 3주택자는 중과 폐지 시 연간 약 1,200만원의 종부세가 줄어듭니다. 이는 단순 세액 감소이며, 재산세는 변동이 없습니다. 폐지 시행 연도(2027~2028년 예상)부터 적용됩니다.
보유세 직접 계산법 — 4단계 순서
내 보유세(재산세+종부세)를 직접 계산하는 순서입니다.
| 단계 | 방법 | 주요 기준 |
|---|---|---|
| ① 공시가격 확인 | 부동산공시가격알리미 조회 | 매년 4월 말 발표 |
| ② 재산세 계산 | 공시가 × 60% × 세율 | 위택스 모의계산 활용 |
| ③ 종부세 과세표준 | 합산 공시가 - 기본공제 × 60% | 일반 9억 기본공제 |
| ④ 세율 적용 | 구간별 세율 × 과세표준 | 중과 여부 확인 후 적용 |
재산세는 주택별 개별 납부, 종부세는 인별 합산입니다. 부부 공동명의의 경우 인별로 분산 계산하므로 세 부담이 낮아질 수 있습니다. 중과세율 적용 여부는 과세기준일(6월 1일) 기준 주택 수로 결정됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 중과세 폐지가 확정됐나요?
2026년 세제개편안에서 논의 중이며 국회 심의를 거쳐 확정됩니다. 현재 정부안은 기본세율로의 통합을 포함하며, 2027~2028년 단계 시행이 유력합니다. 확정 전까지는 현행 중과세율이 적용됩니다.
Q. 중과세 폐지되면 다주택 유지가 유리한가요?
세금 부담이 줄어드는 것은 사실이지만, 양도세와 취득세 부담은 그대로입니다. 중과세 폐지만으로 다주택 투자 수익률이 크게 개선되므로, 폐지 시행 전후 포트폴리오 재구성을 검토할 시점입니다.
Q. 조정대상지역 해제와 중과세 폐지는 어떤 관계인가요?
조정대상지역이 해제되면 2주택 중과가 사라지고, 별도로 중과세율 자체가 폐지되면 3주택 이상 중과도 없어집니다. 두 가지가 동시에 진행되면 다주택자 세 부담이 크게 낮아집니다.
Q. 6월 1일 이전에 1채를 처분하면 중과를 피할 수 있나요?
네. 과세기준일인 6월 1일 기준 주택 수가 3주택 미만이면 중과 적용을 피할 수 있습니다. 6월 1일 이전 잔금 완료가 핵심입니다. 단, 매도 시 양도세 발생 여부도 함께 검토해야 합니다.
Q. 중과세율이 폐지돼도 재산세는 변하지 않나요?
네. 재산세는 지방세로 종부세 중과세 폐지의 영향을 받지 않습니다. 재산세는 주택별 개별 과세이며, 보유 주택 수와 무관하게 동일 세율이 적용됩니다.
다주택자 중과세 폐지가 현실화되면 세 부담이 절반 이하로 줄어드는 경우도 있습니다. 지금 당장 내 보유세를 홈택스·위택스 모의계산기로 확인하고, 6월 1일 기준 처분 여부를 설계해두시길 권합니다.
