청약을 몇 번이나 넣었는데도 번번이 낙첨된다면, 내 가점이 얼마인지 정확히 모르고 있을 가능성이 큽니다. 84점 만점 체계에서 무주택 기간 산정 실수 하나만으로 5~10점이 빠질 수 있습니다. 지금 내 가점을 정확히 계산하고 3인 가구 당첨 전략까지 확인하세요.
청약 가점 84점 만점 구조
민영주택 일반공급 가점제는 주택공급에 관한 규칙 제28조를 근거로 운영됩니다. 청약홈(applyhome.co.kr) 공식 안내 기준으로 확인한 세 항목의 배점입니다.
| 항목 | 만점 | 산정 기준 | 점수 체계 |
|---|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 만 30세 이후 또는 혼인신고일부터 | 1년 미만 2점, 이후 1년당 2점 추가 (15년 이상 32점) |
| 부양가족 수 | 35점 | 세대 내 실질 부양가족 인원 | 0명 5점, 이후 1명당 5점 추가 (6명 이상 35점) |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 최초 가입일부터 현재까지 | 6개월 미만 1점, 이후 6개월당 1점 추가 (15년 이상 17점) |
2026년 현재 서울 주요 단지 평균 당첨 가점은 65~73점대입니다. 강남·마포·용산 등 선호 지역은 68점 이상이어야 경쟁이 됩니다. 3인 가구 기본 가점은 부양가족 15점 + 무주택 최대 32점 + 통장 최대 17점 = 64점이 한계입니다. 부모님 세대합산 전략이 없으면 서울 핵심 지역 당첨은 어렵습니다.
청약홈 가점 계산기 바로가기무주택 기간 산정 방식
무주택 기간은 단순히 집을 안 갖고 있는 기간이 아닙니다. 시작 시점이 사람마다 달라서 동일한 상황이라도 점수가 달라질 수 있습니다.
| 상황 | 무주택 기간 시작일 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 만 30세 이상 미혼 | 만 30세 생일 다음 날 | 30세 전 주택 보유 이력이 없어야 적용 |
| 만 30세 이전 혼인신고 | 혼인신고일 | 30세 전 혼인이면 혼인신고일이 기준일 |
| 과거 주택 처분 | 소유권이전등기 완료일 | 계약일·잔금일 아닌 등기 완료일 기준 |
| 분양권·입주권 보유 중 | 무주택 기간 0점 | 분양권 보유 = 유주택 간주 (주택공급규칙 §2) |
| 주거용 오피스텔 보유 | 별도 검토 필요 | 실질 거주 여부·임대사업자 등록 여부로 판단 |
| 상속으로 취득 후 처분 | 처분 후 등기 완료일 | 상속 취득도 유주택 기간에 포함 |
가장 흔한 실수: 분양권을 보유하면서 무주택 기간을 계산하는 것입니다. 분양권은 주택으로 간주돼 무주택 기간이 0점 처리됩니다. 분양권 처분 후 소유권이전등기 완료일로부터 다시 산정됩니다. 청약 접수 전 반드시 청약홈 가점 계산기로 확인하세요.
부양가족 수 인정 기준 — 유형별 정리
| 가족 유형 | 인정 조건 | 가점 |
|---|---|---|
| 세대주(본인) | 기본 포함 | 5점 |
| 배우자 | 동일 세대 주민등록 | +5점 |
| 직계비속(자녀) | 만 30세 미만 미혼 + 동일 세대 | 1인당 +5점 |
| 직계존속(부모·장인장모) | 3년 이상 동일 세대 + 무주택 | 1인당 +5점 |
| 형제·자매 | 인정 불가 | 0점 |
| 배우자의 부모(장인·장모) | 3년 이상 동일 세대 + 무주택 | 1인당 +5점 |
부모님·장인장모를 세대합산할 경우 3년 이상 계속 동일 주민등록 세대를 유지해야 합니다. 3년이 되기 1일 전에 전출하면 가점이 인정되지 않습니다. 또한 부모님이 주택을 보유하고 있으면 부양가족 가점에서 제외됩니다. 등재 전 부모님 주택 보유 여부를 먼저 확인하세요.
3인 가구 가점 극대화 시나리오별 비교
| 시나리오 | 부양가족 | 무주택 | 통장 | 합계 | 경쟁력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기본 3인 가구 (본인+배우자+자녀1) | 15점 | 32점 | 17점 | 64점 | 지방·비선호 지역 가능 |
| 부모님 1인 세대합산 | 20점 | 32점 | 17점 | 69점 | 서울 외곽·수도권 경쟁 가능 |
| 부모님 2인 세대합산 | 25점 | 32점 | 17점 | 74점 | 서울 주요 지역 경쟁 가능 |
| 자녀 2명 + 부모님 2인 | 30점 | 32점 | 17점 | 79점 | 서울 핵심 지역 상위권 |
부모님 세대합산 2인이 가능한 경우라면 3인 가구도 74점으로 서울 강서·노원·도봉·중랑 등 외곽 선호 단지 당첨이 가능합니다. 반면 가점이 60점 이하라면 추첨제 물량을 노리는 것이 현실적입니다.
추첨제 공략 — 가점이 낮은 3040세대의 현실적 전략
| 추첨제 비율 높은 경우 | 비율 | 공략 포인트 |
|---|---|---|
| 전용 85㎡ 초과 민영주택 | 100% 추첨 | 중대형 평형 공략 |
| 비조정대상지역 민영주택 | 일부 추첨 포함 | 지방·비규제지역 공략 |
| 공공분양 (특별공급) | 별도 기준 적용 | 신혼부부·생애최초 특공 활용 |
| 민간분양 특별공급 | 소득·요건 충족 시 | 신혼·다자녀·기관 추천 |
추첨제는 가점에 관계없이 랜덤으로 당첨자를 뽑기 때문에, 가점이 낮아도 당첨 기회가 있습니다. 전용 85㎡ 초과 중대형 평형은 100% 추첨이므로 수도권 신규 분양 단지 중 해당 평형을 적극 공략하는 것이 효과적입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 청약통장 가입 기간은 중도 해지 후 재가입하면 처음부터 계산되나요?
네, 청약통장을 해지하면 가입 기간이 초기화됩니다. 재가입 후 새로 기간을 쌓아야 합니다. 기존 통장을 유지하면서 납입액을 늘리는 방식이 유리하며, 2026년부터 월 납입 인정액이 10만원에서 25만원으로 상향됐습니다.
Q. 과거에 주택을 보유했다가 팔았는데, 무주택 기간은 어떻게 되나요?
소유권이전등기 완료일부터 무주택 기간이 다시 시작됩니다. 잔금일이 아닌 등기 완료일 기준입니다. 이 날짜부터 만 30세(또는 혼인신고일)까지 중 더 늦은 날짜를 기준으로 산정합니다.
Q. 부양가족으로 등록된 부모님이 다른 곳에 살면 가점이 취소되나요?
부양가족 가점은 주민등록상 동일 세대 여부로 판단합니다. 실제 거주지가 다르더라도 주민등록이 합산돼 있으면 인정될 수 있으나, 허위 전입신고는 불법입니다. 청약 당첨 후 실거주 확인 조사에서 허위 적발 시 당첨이 취소됩니다.
Q. 가점 계산 오류로 당첨되면 어떻게 되나요?
가점을 실제보다 높게 기재해 당첨된 경우 당첨이 취소되고 향후 일정 기간 청약 신청 자격이 제한될 수 있습니다. 반드시 청약홈 가점 계산기로 사전 확인 후 제출하세요.
Q. 3인 가구가 특별공급을 활용하면 가점이 필요 없나요?
신혼부부 특별공급이나 생애최초 특별공급은 가점제가 아닌 소득·자산 기준으로 선정됩니다. 가점이 낮은 3040 맞벌이 부부라면 일반공급 가점제보다 특별공급 자격을 먼저 확인하는 것이 효과적입니다.
청약 가점은 무주택 기간 시작일과 부양가족 인정 조건을 정확히 알아야 제대로 계산됩니다. 3인 가구라면 부모님 세대합산 전략을 적극 검토하고, 가점이 낮다면 추첨제·특별공급으로 방향을 바꾸는 것이 현실적입니다. 청약홈 가점 계산기로 반드시 사전 확인하세요.
