부모 자녀 간 아파트를 직접 거래하면 중개수수료를 아낄 수 있습니다. 하지만 가격을 잘못 설정하면 증여세 폭탄이 날아옵니다. 국세청은 가족 간 직거래를 집중 모니터링하고 있고, 2026년부터 시가인정액 기준이 더욱 강화됐습니다. 이 글에서 증여세 없이 부모 자녀 직거래를 완료하는 적정 매매가 기준을 정리합니다.
저가양수도 — 증여세가 날아오는 기준
부모 자녀 간 거래는 세법상 특수관계인 거래로 분류됩니다. 시가보다 낮은 가격으로 매매하면 그 차액이 증여로 간주돼 증여세가 추징될 수 있습니다. 핵심 기준은 아래와 같습니다.
시가와 거래가액의 차액이 아래 두 조건 중 하나 이상에 해당하면 증여로 간주됩니다.
• 시가의 30% 이상 차이
• 3억 원 이상 차이
→ 시가 10억 원 아파트: 7억 원 이상으로 거래해야 증여세 없음
→ 시가 5억 원 아파트: 3억 5,000만 원 이상으로 거래해야 증여세 없음
2026년 달라진 기준 — 시가인정액 강화
| 구분 | 2025년 이전 | 2026년 이후 |
|---|---|---|
| 취득세 산정 기준 | 계약서상 거래가액 기준 | 시가인정액 기준으로 강화 |
| 양도세 산정 | 거래가액 기준 신고 가능 | 부당행위계산부인 적용 → 시가로 간주 |
| 저가 양도 방식 | 사실상 통용 | 시가인정액 기준으로 사실상 차단 |
| 다주택자 부담 | 일반 기준 | 조정지역 다주택자 취득세 부담 증가 |
시가 10억 원 아파트를 부모가 자녀에게 7억 원에 매도한 경우
• 2025년 이전: 취득세 7억 원 기준 부과
• 2026년 이후: 취득세 10억 원(시가인정액) 기준 부과 + 부모 양도세도 10억 원에 양도한 것으로 간주
→ 가격을 낮춰도 세금 절감 효과가 거의 없어짐
증여세 없는 부모 자녀 직거래 — 올바른 적정가 계산법
증여세 없이 직거래하려면 시가의 70% 이상으로 거래해야 합니다. 여기서 시가는 국토교통부 실거래가, 감정평가액, 공시가격 환산가 중 가장 높은 금액을 기준으로 삼습니다.
| 시가 | 최소 거래가 (시가의 70%) | 증여 간주 구간 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 3억 5,000만 원 이상 | 3억 5,000만 원 미만 |
| 8억 원 | 5억 6,000만 원 이상 | 5억 6,000만 원 미만 |
| 10억 원 | 7억 원 이상 | 7억 원 미만 |
| 15억 원 | 12억 원 이상 | 12억 원 미만 |
국토교통부 실거래가는 단지 전체 평균이라 내 호수 가치를 정확하게 반영하지 못할 수 있습니다. 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하면 법적으로 인정되는 시가를 산출받을 수 있습니다.
• 감정평가 비용: 약 30만~80만 원
• 감정평가액이 실거래가보다 낮게 나오면 → 더 낮은 금액으로 거래 가능
• 세무조사 대응용 증빙 자료로 활용 가능
자녀 증여세 면제 한도 — 추가로 활용할 수 있는 카드
| 증여 유형 | 면제 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 직계존비속 증여 | 성인 5,000만 원 / 미성년 2,000만 원 (10년) | 부모 각각이 아닌 합산 기준 |
| 혼인·출산 공제 | 최대 1억 원 추가 공제 | 혼인신고 전후 2년 이내 |
| 양가 합산 최대 | 최대 3억 원 증여세 없이 가능 | 혼인 공제 양가 각각 적용 시 |
시가가 10억 원인 아파트를 자녀에게 넘길 때 7억 원에 직거래(70% 기준)하면, 나머지 3억 원은 증여로 처리됩니다. 자녀가 성인이라면 5,000만 원까지 증여세 없이 처리되고, 혼인 공제 1억 원을 추가하면 1억 5,000만 원까지 비과세 가능합니다. 나머지 1억 5,000만 원에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
Q. 부모가 자녀에게 시가보다 낮게 팔면 부모도 세금 추징을 받나요?
네. 부모(매도인) 입장에서도 부당행위계산부인이 적용될 수 있습니다. 시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면, 국세청은 부모가 시가에 양도한 것으로 간주해 양도세를 다시 계산합니다. 즉, 7억에 팔아도 10억에 판 것처럼 세금이 부과될 수 있습니다.
Q. 시가는 어떤 기준으로 정해지나요?
세법상 시가는 불특정 다수 간에 자유롭게 거래될 때 형성되는 가격입니다. 실무에서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템의 유사 면적·동일 단지 최근 3개월 거래가격이 가장 많이 활용됩니다. 최근 거래 사례가 없다면 감정평가액이나 공시가격 환산가를 씁니다. 가장 안전한 방법은 거래 전 감정평가를 받아 서류로 남겨두는 것입니다.
Q. 자녀 명의로 대출을 받아 부모한테 직거래로 살 수 있나요?
가능합니다. 자녀가 금융기관에서 주택담보대출을 받아 부모에게 잔금을 이체하는 방식으로 거래하면 됩니다. 단, 거래가액은 반드시 시가의 70% 이상이어야 하고, 은행은 시가 기준으로 대출 한도를 계산하므로 담보 인정 비율(LTV)에 따라 한도가 결정됩니다. 실거래가 신고도 30일 이내에 반드시 완료해야 합니다.
부모 자녀 직거래는 준비를 제대로 해야 세금 추징 없이 완료됩니다. 지금 바로 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 내 아파트 시가를 확인하세요.
▶ 국토부 실거래가 확인 바로가기💡 핵심 요약
- 저가양수도 증여세 기준: 시가 대비 30% 이상 또는 3억 원 이상 낮으면 증여 간주
- 안전한 거래가: 시가의 70% 이상으로 매매가 설정해야 증여세 없음
- 2026년 강화: 취득세·양도세 모두 시가인정액 기준으로 산정 → 저가 거래 절세 효과 사실상 차단
- 감정평가 의뢰로 법적으로 인정되는 시가 산출 가능 (비용 30만~80만 원)
- 성인 자녀 증여세 면제: 5,000만 원(10년) + 혼인 공제 최대 1억 원 추가 가능
- 부모도 부당행위계산부인 대상: 저가 양도 시 시가로 양도한 것으로 간주해 양도세 추징
부모 자녀 직거래는 가격 설정 하나로 수천만 원의 세금 차이가 납니다. 거래 전 반드시 시가를 확인하고, 감정평가를 통해 적정가를 산출한 후 계약서를 작성하세요.
