가족 간 아파트 직거래에서 가격을 낮게 설정하면 매도인에게도 양도세가 추징됩니다. "저렴하게 팔았는데 무슨 세금이냐"고 생각하기 쉽지만, 국세청은 특수관계인 간 저가 거래에 부당행위계산부인을 적용해 시가로 양도한 것처럼 세금을 계산합니다. 2026년부터는 이 기준이 더욱 강화됐습니다. 이 글에서 특수관계인 직거래 시 부당행위계산부인 적용 기준과 대응 방법을 정리합니다.
부당행위계산부인 — 저가 양도해도 시가로 과세하는 규정
부당행위계산부인은 소득세법 제101조에 근거한 규정으로, 특수관계인 간 비정상적인 가격으로 거래해 세금을 줄이려는 행위를 막기 위한 제도입니다. 적용 기준은 다음과 같습니다.
시가와 거래가액의 차액이 아래 두 조건 중 하나 이상 해당 시 적용됩니다.
• 시가의 5% 이상 차이
• 3억 원 이상 차이
→ 시가 10억 원 아파트를 9억 4,000만 원 미만(시가의 94% 미만)으로 팔면 적용
→ 기준 초과 시 차액 전체에 적용 (초과분만이 아님)
• 부당행위계산부인(매도인 양도세): 시가의 5% 또는 3억 이상 → 훨씬 엄격
• 증여세(매수인): 시가의 30% 또는 3억 이상 차이 시 증여 간주
매도인은 5%, 매수인은 30% 기준이 적용된다는 점에서 완전히 다릅니다. 시가에 가깝게 거래해도 매도인은 부당행위계산부인에 해당할 수 있습니다.
특수관계인 범위 — 누가 특수관계인인가?
| 구분 | 해당자 |
|---|---|
| 친족 | 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자 (사실혼 포함) |
| 직계존비속 | 부모·자녀·손자녀·조부모 등 |
| 경제적 관계 | 30% 이상 출자 법인의 임원·주주, 사실상 지배 법인 |
| 기타 | 이해관계가 있는 법인의 임원·지배주주 |
• 부모 → 자녀 매도: ✅ 특수관계인 (부당행위계산부인 적용 대상)
• 형제 간 매도: ✅ 특수관계인 (4촌 이내 인척 포함)
• 배우자 간 매도: ✅ 특수관계인
• 사돈 간 매도: 상황에 따라 특수관계 여부 달라짐 → 세무사 확인 필요
2026년 강화된 시가인정액 기준 — 실전 영향
| 구분 | 2025년 이전 | 2026년 이후 |
|---|---|---|
| 매도인 양도세 | 거래가액 기준 신고 가능 | 부당행위계산부인 적용 시 시가로 산정 |
| 매수인 취득세 | 거래가액 기준 취득세 부과 | 시가인정액 기준으로 강화 부과 |
| 시가 산정 기준 | 일부 재량 여지 | 국토부 실거래가·감정평가액 기준 엄격 적용 |
| 다주택자 부담 | 일반 기준 | 조정지역 다주택자 취득세 부담 추가 증가 |
매도인(부모):
• 거래가액 7억에 신고 → 부당행위계산부인 적용
• 국세청: 10억에 양도한 것으로 간주해 양도세 산출
• 취득가액 3억 가정 시, 양도차익 3억(실제 4억)이 아닌 7억으로 계산
매수인(자녀):
• 취득세: 7억이 아닌 10억(시가인정액) 기준으로 부과
• 시가와 거래가 차액 3억: 증여 간주 → 증여세도 추가 부과 가능
부당행위계산부인을 피하는 방법
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 시가에 맞게 거래 | 국토부 실거래가 기준 시가의 95% 이상으로 거래가 설정 |
| 감정평가 의뢰 | 거래 전 감정평가로 법적 시가를 확정 → 세무조사 대응 증빙 |
| 증여로 전환 | 저가 양도 대신 정식 증여 절차 진행 (증여세 공제 활용) |
| 세무사 사전 검토 | 거래 전 세무사와 상담해 최적 거래 방식 설계 |
Q. 시가의 95% 이상으로 팔면 부당행위계산부인이 완전히 면제되나요?
부당행위계산부인 적용 요건을 충족하지 않으면(시가 5% 또는 3억 이상 차이 아니면) 규정이 발동되지 않습니다. 그러나 완전히 100% 시가로 거래하지 않는 이상 국세청이 시가 산정을 어떻게 하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 안전하게 거래하려면 동일 단지 최근 실거래가에 최대한 근접한 가격으로 거래하거나, 감정평가를 통해 시가를 확정하는 것이 좋습니다.
Q. 부당행위계산부인이 적용되면 세금이 얼마나 더 나오나요?
부당행위계산부인이 적용되면 실제 거래가액이 아닌 시가로 양도소득을 다시 계산합니다. 예를 들어 시가 10억, 취득가 3억인 아파트를 7억에 팔면 원래 양도차익 4억이지만, 부당행위계산부인 적용 시 7억으로 재산정됩니다. 여기에 장기보유특별공제를 적용한 후 최고 45% 세율이 적용될 수 있으므로 추가 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 나올 수 있습니다.
Q. 형제 간 직거래도 부당행위계산부인 대상인가요?
네. 형제는 4촌 이내 혈족으로 특수관계인에 해당합니다. 따라서 형제 간 직거래에도 부당행위계산부인이 동일하게 적용됩니다. 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 낮게 거래하면 매도인에게 시가로 양도세가 재산정됩니다.
특수관계인 직거래는 매도인과 매수인 모두 세금 리스크가 있습니다. 지금 바로 홈택스에서 양도소득세 모의계산으로 부담 세액을 미리 확인해 보세요.
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- 부당행위계산부인 기준: 시가 대비 5% 이상 또는 3억 원 이상 차이 시 적용
- 적용 효과: 실제 거래가 아닌 시가로 양도세 재산정 → 매도인 세금 추징
- 2026년 강화: 취득세도 시가인정액 기준으로 부과 → 매수인 취득세 부담 증가
- 증여세 기준(30%)과 다름: 매도인은 5% 기준, 매수인은 30% 기준 → 혼동 주의
- 대응법: 시가 95% 이상 거래 / 감정평가 의뢰 / 정식 증여 절차 활용
- 형제·부부·조부모 등 특수관계인 모두 동일 기준 적용
특수관계인 직거래는 매도 전 세금 시뮬레이션이 필수입니다. 거래 가격을 확정하기 전에 반드시 세무사 상담을 받고 시가를 정확하게 파악하세요.
