2026년 하반기, 종합부동산세(종부세) 전면 개편 논의가 본격화되고 있습니다. 정부는 실거주 1주택자 종부세 폐지와 다주택자 중과세율 인하를 핵심으로 한 세제 개편안을 추진 중입니다. 이 글에서는 현행 종부세 구조, 개편 방향, 1주택자와 다주택자의 보유세 변화를 2026년 7월 기준 최신 정보로 정리합니다.
현행 종부세 기본 구조 — 과세기준일부터 세율까지
종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 부동산을 보유한 사람에게 부과됩니다. 납부는 매년 12월 1일~15일이며, 국세청 홈택스에서 고지서를 확인할 수 있습니다.
• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 기본공제: 1세대 1주택자 12억 원 / 그 외(다주택·법인) 9억 원
• 공정시장가액비율: 60% (2026년 유지)
• 과세표준 계산: (공시가격 합산 – 기본공제) × 공정시장가액비율
• 납부 시기: 매년 12월 1~15일
현행 세율 체계는 주택 수에 따라 차등 적용됩니다. 2주택 이하는 과세표준 구간별 0.5%~2.7%, 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)은 0.5%~5.0%로 최고 세율 격차가 큽니다.
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 2.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 3.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 4.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 5.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
2026년 종부세 개편안 핵심 내용
정부가 2026년 하반기 추진 중인 세제 개편안의 핵심은 세 가지입니다.
① 1주택자 종부세 폐지 또는 공제 대폭 상향
실거주 1주택자에 대해 종부세를 완전 폐지하거나, 기본공제를 12억 → 15억~20억 원으로 대폭 상향하는 방안 논의 중
② 다주택자 중과세율 인하
최고 5.0%의 징벌적 세율을 2.0%~2.5% 수준으로 단계 인하, 주택 수 기준 → 가액 합산 기준으로 전환 검토
③ 재산세와 중장기 통합 검토
이중과세 논란 해소를 위해 종부세를 재산세에 흡수·통합하는 장기 로드맵 착수
1주택자 보유세 변화 — 얼마나 줄어드나?
개편안이 확정될 경우 공시가격 구간별 예상 절감 효과는 다음과 같습니다. (공정시장가액비율 60% 기준 추정치)
| 공시가격 | 현행 종부세(추정) | 개편 후(예상) | 절감 효과 |
|---|---|---|---|
| 12억 원 이하 | 0원 | 0원 | 변동 없음 |
| 15억 원 | 약 80~120만 원 | 0원 | 100% 감소 |
| 20억 원 | 약 350~450만 원 | 약 100~150만 원 | 약 70% 감소 |
| 30억 원 | 약 1,200만 원 이상 | 약 500~600만 원 | 약 50% 감소 |
※ 위 수치는 개편안이 확정되지 않은 추정치이며, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
종부세 개편은 국회 법 개정이 필수입니다. 정부안이 확정되어도 국회 심의 과정에서 공제액·세율이 조정될 수 있습니다. 통상 7~8월 정부안 발표 → 9~12월 국회 심의 → 연말 확정 순으로 진행됩니다. 최종 확정 전까지 보수적으로 계획을 세우세요.
다주택자 보유세 변화 — 중과세율 인하 영향
현행 제도에서 다주택자는 최고 5.0%의 세율을 적용받아 보유 부담이 매우 큽니다. 개편안은 이를 2.0%~2.5% 수준으로 낮추고, 주택 수 기준 중과세를 보유 가액 합산 기준으로 전환하는 것을 검토합니다.
• 현행: 3주택 이상 최고 세율 5.0% (징벌적 중과)
• 개편안: 최고 세율 2.0~2.5%로 인하, 주택 수 아닌 가액 기준 전환
• 기본공제 상향: 다주택자 9억 → 12억 원 이상으로 논의
• 지방 저가주택 특례: 공시가격 4억 이하 비수도권 주택 보유 시 1주택 특례 유지
다만 다주택자 중과세 완전 폐지에 대해서는 야당이 '부자 감세' 프레임으로 반대 중입니다. 단계적 인하 또는 가액 기준 완화 수준의 타협안이 도출될 가능성이 높습니다.
국회 통과 일정과 시행 시기 전망
세법 개정은 행정부 단독으로 시행할 수 없습니다. 반드시 국회를 통과해야 합니다.
• 2026년 7~8월: 기획재정부 세제 개편안 최종 발표
• 2026년 9~12월: 정기국회 심의 (기획재정위원회 논의)
• 2026년 12월: 예산안 처리와 연계한 세법 개정안 본회의 의결
• 2027년 6월 1일: 개편된 세법 기준 첫 과세기준일
Q. 2026년 6월 1일 이미 지났는데, 올해 종부세는 변화가 없나요?
2026년 6월 1일 과세기준일은 이미 지났습니다. 2026년 12월 납부하는 종부세는 현행 세법이 적용됩니다. 개편안이 올해 말 국회를 통과해도 실제 적용은 2027년 6월 1일 기준 종부세(2027년 12월 납부분)부터가 됩니다.
Q. 1주택자 종부세 폐지가 완전히 확정된 건가요?
아직 확정되지 않았습니다. 정부가 강력히 추진 중이지만, 국회 심의 과정에서 공제액을 15억~20억 원으로 상향하는 절충안이 채택될 가능성도 있습니다. 2026년 하반기 국회 논의를 주시해야 합니다.
Q. 다주택자도 지금 보유를 유지하는 게 맞나요?
개편안이 확정되면 다주택자 세 부담이 줄어드는 것은 맞습니다. 그러나 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개된 점도 함께 고려해야 합니다. 보유 vs 매도 결정은 취득가액·보유기간·개편 확정 여부를 종합해 판단하세요.
2026년 하반기 국회 세법 심의 결과를 주시하면서, 지금 바로 국세청 홈택스에서 본인의 현행 종부세 예상액을 확인해 보세요.
▶ 국세청 홈택스 종부세 예상세액 조회 바로 가기💡 핵심 요약
- 과세기준일: 매년 6월 1일 / 납부: 12월 1~15일
- 현행 기본공제: 1주택 12억 원 / 다주택 9억 원
- 공정시장가액비율: 60% (2026년 유지)
- 개편안: 1주택자 폐지 또는 공제 15억~20억 상향, 다주택 최고세율 5.0% → 2.5%로 인하 검토
- 개편 효과 적용 시점: 국회 통과 후 2027년 12월 납부분부터
- 2026년 5월 10일부터 다주택 양도세 중과 재개 — 매도 시 확인 필수
아직 개편안은 확정되지 않았습니다. 정부 발표와 국회 심의 결과를 꼼꼼히 챙기고, 확정된 내용을 바탕으로 보유세 절세 전략을 세우세요.
