종합부동산세에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 "부부 공동명의로 바꿔야 하나요?"입니다. 명의 구조에 따라 공제 방식과 세 부담이 달라지기 때문입니다. 이 글에서는 2026년 종부세 기본공제 금액 기준과 부부 공동명의 전환이 유리한 경우, 과세특례 신청 타이밍을 정리합니다.
2026년 종부세 기본공제 금액 — 현행 기준
종부세는 '인별 과세'입니다. 세대가 아닌 개인 명의를 기준으로 공제를 적용합니다. 2026년 현행 기본공제는 다음과 같습니다.
• 1세대 1주택자 (단독명의): 공시가격 12억 원 공제
• 부부 공동명의 (각자 지분 보유): 각자 9억 원 공제 → 합산 18억 원
• 다주택자·법인: 9억 원 공제
※ 과세표준 = (공시가격 합산 – 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
얼핏 보면 부부 공동명의가 합산 18억 공제로 단독명의 12억보다 유리해 보입니다. 그러나 단독명의 1주택자에게만 적용되는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제가 변수입니다.
단독명의 vs 공동명의 — 어느 쪽이 유리할까?
단독명의 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
① 고령자 세액공제:
• 만 60~64세: 20%
• 만 65~69세: 30%
• 만 70세 이상: 40%
② 장기보유 세액공제:
• 5년 이상: 20%
• 10년 이상: 40%
• 15년 이상: 50%
③ 합산 한도: 고령자 + 장기보유 합산 최대 80%까지 세액공제
반면 부부 공동명의는 각자가 '9억 원 공제 다주택자'로 분류되어 이 세액공제가 적용되지 않습니다. (단, 과세특례 신청 시 단독명의와 동일하게 취급)
| 구분 | 단독명의 (1주택자 특례) | 공동명의 (기본) | 공동명의 (과세특례 신청) |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 각 9억 (합산 18억) | 12억 원 (단독명의와 동일) |
| 고령자 공제 | 최대 40% | 없음 | 최대 40% |
| 장기보유 공제 | 최대 50% | 없음 | 최대 50% |
| 합산 공제 한도 | 최대 80% | 없음 | 최대 80% |
| 유리한 경우 | 고령자 + 장기보유자 | 주택가격 매우 높을 때 | 공동명의이면서 고령·장기보유 해당 시 |
공동명의 과세특례 신청 — 9월 15~30일을 놓치지 마세요
부부 공동명의 1주택자도 1주택자 단독명의와 동일하게 12억 원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있는 제도가 있습니다. 바로 '공동명의 과세특례'입니다.
• 신청 기간: 매년 9월 15일 ~ 9월 30일
• 신청 방법: 국세청 홈택스 온라인 신청 또는 세무서 방문
• 효력: 신청한 해의 종부세부터 적용
• 주의: 매년 갱신 신청이 필요하며, 기한 초과 시 해당 연도 혜택 불가
예를 들어 공시가격 16억 원 아파트를 부부 공동명의로 보유 중이고, 한 명이 만 66세이며 12년째 보유하고 있다면 과세특례 신청 시 다음과 같은 차이가 납니다.
① 특례 미신청 (기본 공동명의):
과세표준 = (16억 – 9억) × 60% = 4.2억 → 각자 2.1억에 세율 적용
고령자·장기보유 공제 없음
② 과세특례 신청 (단독명의와 동일 처리):
과세표준 = (16억 – 12억) × 60% = 2.4억 → 낮은 세율 구간 적용
고령자(65~69세) 30% + 장기보유(10년+) 40% = 70% 세액공제 가능
(합산 80% 한도 내)
※ 구체적인 절감액은 지분 비율·세율 구간에 따라 달라집니다. 세무사 시뮬레이션을 권장합니다.
올해 공동명의로 전환해야 할까? — 명의 변경 전 확인 사항
단독명의에서 공동명의로 전환하려면 증여세와 취득세가 발생합니다. 섣불리 명의를 바꾸기 전에 다음을 확인하세요.
① 증여세 발생 여부: 배우자에게 지분 증여 시 6억 원 공제, 초과분에 증여세
② 취득세 발생: 배우자 지분 취득에 따른 취득세 1~3% 발생
③ 종부세 절감액 vs 전환 비용 비교: 최소 수년간 종부세 절감액이 전환 비용보다 커야 유리
④ 종부세 개편안 확정 여부: 1주택자 폐지가 확정되면 굳이 전환할 필요 없을 수도 있음
Q. 9월 30일까지 과세특례 신청을 못 했다면 어떻게 되나요?
해당 연도 종부세는 기본 공동명의(각 9억 공제, 세액공제 없음)로 과세됩니다. 다음 해 9월 15~30일에 다시 신청하면 그 이후 종부세부터 특례가 적용됩니다. 기한을 놓쳤다고 포기하지 말고 내년을 준비하세요.
Q. 공동명의 과세특례 신청은 부부 중 누구 명의로 하나요?
지분이 더 큰 배우자(과반수 지분자)가 신청합니다. 지분이 동일하면 합의하여 한 명이 신청하고, 공동 신청도 가능합니다. 홈택스에서 '1세대 1주택 공동명의자 신청' 메뉴에서 진행할 수 있습니다.
Q. 종부세 개편 후에도 과세특례 제도가 유지되나요?
아직 확정되지 않았습니다. 1주택자 종부세가 폐지된다면 과세특례 제도 자체의 의미가 없어질 수 있습니다. 다만 공제 상향 방식으로 결론이 나면 과세특례 제도는 계속 유지될 가능성이 높습니다. 2026년 하반기 국회 심의 결과를 확인 후 판단하세요.
9월 15일부터 신청이 시작되는 공동명의 과세특례 기간을 미리 달력에 표시해 두고, 지금 바로 홈택스에서 본인의 종부세 예상 세액을 시뮬레이션해 보세요.
홈택스 1세대 1주택 공동명의 과세특례 신청 바로 가기💡 핵심 요약
- 현행 기본공제: 단독명의 1주택 12억 / 공동명의 각 9억(합산 18억)
- 단독명의 1주택자: 고령자(최대 40%) + 장기보유(최대 50%) 세액공제 → 합산 최대 80%
- 공동명의도 과세특례 신청 시 단독명의와 동일하게 12억 공제 + 세액공제 적용 가능
- 과세특례 신청 기간: 매년 9월 15~30일 (기한 엄수)
- 명의 전환 전 증여세·취득세 비용 vs 종부세 절감액 반드시 비교할 것
- 종부세 개편안 확정 후 명의 전환 여부 재판단 권장
단독명의냐 공동명의냐보다 중요한 것은 매년 9월 과세특례를 신청했는지 여부입니다. 놓치면 그 해 절세 기회는 사라지니, 지금부터 준비하세요.
