2026년 정부가 추진 중인 세제 개편안은 종부세 완화를 핵심으로 합니다. 특히 고령자와 장기보유자를 위한 세액공제 혜택이 강화될 예정입니다. 이 글에서는 2026년 현행 세액공제 기준과 정부 개편안이 가져올 변화를 정리합니다.
현행 고령자·장기보유 세액공제 — 지금 당장 적용받을 수 있는 혜택
고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 이미 현행법에서 적용됩니다. 개편안이 아직 확정되지 않은 지금도 신청만 하면 혜택을 받을 수 있습니다.
고령자 세액공제
• 만 60~64세: 20%
• 만 65~69세: 30%
• 만 70세 이상: 40%
장기보유 세액공제
• 5년 이상 보유: 20%
• 10년 이상 보유: 40%
• 15년 이상 보유: 50%
합산 공제 한도: 최대 80%
(고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만, 80%로 상한 적용)
예를 들어 만 68세에 18년째 1주택을 보유한 경우, 고령자 공제 30% + 장기보유 공제 50%를 합산하면 80% 한도 내에서 세액의 80%를 공제받습니다. 산출세액이 300만 원이라면 실제 납부세액은 60만 원에 불과합니다.
| 나이 / 보유기간 | 5~9년 보유 (20%) | 10~14년 보유 (40%) | 15년 이상 보유 (50%) |
|---|---|---|---|
| 60~64세 (20%) | 합산 40% | 합산 60% | 합산 70% |
| 65~69세 (30%) | 합산 50% | 합산 70% | 합산 80% |
| 70세 이상 (40%) | 합산 60% | 합산 80% | 합산 80% |
2026년 세제 개편안 핵심 요약
정부가 2026년 하반기 추진하는 세제 개편안의 주요 내용을 5가지로 요약합니다.
① 1주택자 종부세 폐지 또는 공제 대폭 상향
실거주 1주택자 폐지 또는 기본공제 12억 → 15억~20억으로 상향
② 다주택자 중과세율 인하
최고 5.0% → 2.0~2.5%로 인하, 주택 수 기준 → 가액 기준 전환
③ 고령자·장기보유 세액공제 강화
현행 최대 80% 한도를 더 확대하는 방안 검토. 특히 소득 없는 은퇴 고령자에 대한 납부 유예 제도 신설 논의
④ 장기보유 공제 2027년 개편 예정
2027년부터 장기보유 특별공제를 현행 비율 방식에서 정액 세액공제 방식으로 전환하는 방안 논의 중
⑤ 재산세 중장기 통합 검토
이중과세 해소를 위한 종부세→재산세 통합 장기 로드맵 논의 착수
고령자 납부 유예 제도 — 새로 도입될 혜택
개편안에서 새롭게 주목받는 부분이 바로 고령자 납부 유예 제도입니다.
• 대상: 소득이 없거나 매우 적은 은퇴 고령자 1주택 보유자
• 내용: 종부세를 당장 납부하지 않고, 주택 처분(매도·상속·증여) 시점까지 납부 유예
• 효과: 은퇴 후 현금흐름이 부족한 고령자가 집을 팔지 않고도 보유 가능
• 현황: 국회 심의 과정에서 구체화 예정 (아직 미확정)
이 제도가 도입되면 연금만으로 생활하는 은퇴자가 고가 주택을 보유하면서도 세금 부담으로 강제 매도해야 하는 상황을 피할 수 있게 됩니다.
장기보유 공제 2027년 개편 — 정액 방식으로 전환 시 무엇이 달라지나?
현행 장기보유 공제는 비율(%) 방식으로 산출세액에서 일정 비율을 공제합니다. 개편 논의 중인 정액 방식은 보유 기간에 따라 일정 금액을 세액에서 직접 공제합니다.
현행 (비율 방식):
산출세액 × 공제율(20~50%) = 공제액
→ 산출세액이 클수록 절세 효과도 커짐
개편안 (정액 방식):
보유 기간에 따라 고정 금액(예: 5년 100만 원, 10년 200만 원 등)을 직접 공제
→ 고세율 고가주택 보유자에게 절세 효과 감소, 중저가주택 보유자는 유리할 수 있음
※ 구체적인 공제 금액은 국회 심의에서 확정 예정이며, 2027년부터 적용 논의 중
Q. 고령자 세액공제를 받으려면 별도로 신청해야 하나요?
아닙니다. 고령자 세액공제는 종부세 신고 과정에서 자동으로 계산됩니다. 국세청 홈택스 또는 고지서에서 공제 적용 여부를 확인하면 됩니다. 다만 공동명의인 경우 과세특례를 별도로 신청(9월 15~30일)해야 공제가 적용됩니다.
Q. 장기보유 공제 기산점은 언제부터인가요?
주택의 취득일로부터 계산합니다. 등기부등본의 취득일 기준이며, 부양가족 등에게 상속받은 경우는 상속 개시일이 기준입니다. 분양권의 경우 잔금 납부일(취득일)부터 보유 기간을 산정합니다.
Q. 2027년 개편으로 장기보유 공제 방식이 바뀌면 지금 보유자에게도 적용되나요?
원칙적으로 개정 세법은 시행 이후 과세기준일(6월 1일)부터 적용됩니다. 2027년에 확정·시행된다면 2027년 6월 1일 기준으로 보유 중인 주택에 새 방식이 적용됩니다. 다만 국회 심의 과정에서 경과 규정이 추가될 수 있으므로 최종 확정 내용을 확인하세요.
지금 바로 국세청 홈택스에서 본인의 고령자·장기보유 세액공제 적용 금액을 확인해 보세요.
▶ 국세청 종부세 세율·공제 안내 바로 가기💡 핵심 요약
- 현행 고령자 공제: 60~64세 20% / 65~69세 30% / 70세+ 40%
- 현행 장기보유 공제: 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%
- 고령자 + 장기보유 합산 한도: 최대 80%
- 공동명의는 과세특례 신청(9월 15~30일) 시 동일 공제 적용
- 납부 유예 제도 신설 논의 중 — 은퇴 고령자의 강제 매도 방지 목적
- 장기보유 공제 2027년부터 정액 방식으로 전환 논의 (미확정)
고령자·장기보유 공제는 신청하지 않아도 자동 적용되지만, 공동명의라면 매년 9월 과세특례 신청을 반드시 챙겨야 합니다. 개편안 확정 후에는 납부 유예 제도도 적극적으로 검토하세요.
